Bare den ene av to selgere har akseptert budet. Har jeg kjøpt boligen?

Alle eierne må si ja

Eier to personer en bolig sammen, er det begge som må selge. Budet ditt er et tilbud, og en avtale oppstår først når den som kan binde eierne, har akseptert i tide (avtaleloven § 2). En aksept fra bare én av to eiere binder bare ham eller henne, om noen.

Sameigelova gir svaret på hvorfor. Hovedregelen er at et flertall av eierne kan bestemme hvordan sameiet styres og brukes. Men i § 4 tredje ledd står det at et flertallsvedtak ikke kan gå ut på å avhende hele tingen. Å selge hele boligen er altså ikke noe et flertall kan bestemme, og slett ikke én av to eiere. Hvis du vil lese lovteksten, ligger den under sameigelova § 4.

Det spiller ingen rolle om eierne eier like mye eller ulikt. Når ikke noe annet er avtalt, regnes eierne for å ha like store deler (sameigelova § 2), men selv en eier med 90 prosent kan ikke selge hele boligen alene hvis den andre sier nei.

Aksept fra bare én av to selgere: hva betyr det for deg?

Den ene eierens signatur gir deg ikke en avtale om hele boligen. Du kan ikke kreve at begge skal levere, og du kan ikke begynne å planlegge overtakelsen.

Du er fortsatt bundet av budet ditt til fristen er ute. Kommer det en aksept fra begge eiere før fristen, er det avtale. Gjør den andre eieren det etter fristen, regnes det som en for sen aksept, altså et nytt tilbud fra eierne som du kan ta imot eller la ligge (avtaleloven § 4).

Salgsoppgaven skal opplyse om eierforholdet (eiendomsmeglingsloven § 6-7), så du kan sjekke hvem som må signere.

Når én eier kan signere for begge

Én eier kan godt signere for begge hvis den andre har gitt fullmakt. Det er vanlig for ektepar og samboere. Fullmakten bør være skriftlig. Les mer om bud på vegne av andre og hvordan fullmakter virker.

For ektefeller gjelder en egen regel: en ektefelle kan ikke uten den andres skriftlige samtykke overdra en eiendom som brukes som felles bolig (ekteskapsloven § 32). Det gjelder også om bare den ene av dem eier boligen, se ektefellens samtykke ved salg. Ser du at selgeren har en ektefelle, bør du forsikre deg om at samtykket finnes.

Hva den ene eieren selv risikerer

Den som signerer uten å ha fullmakt fra den andre eieren, har gitt inntrykk av å kunne binde hele boligen. Han eller hun har ikke gjort det rettslig, men kan komme i en vanskelig stilling overfor deg og de andre eierne. Om det kan gi deg krav, avhenger av hva som ble sagt og skrevet, og hva du måtte forstå. Det er et eget spørsmål som sjelden hjelper deg til å få boligen.

For deg er det viktigste å få det riktige på plass før fristen går ut: aksept fra alle eierne eller en fullmakt. Samboere og søsken som eier sammen, er i samme stilling som ektepar på dette punktet. Det er eierforholdet i grunnboken og salgsoppgaven som teller, ikke hvem som har tatt kontakt med megleren.

Slik sikrer du deg som budgiver

1. Se i salgsoppgaven hvem som eier boligen, og om det står at alle skal signere.
2. Spør megleren om alle eierne har akseptert, og be om å se aksepten på alle eiernes vegne, eller fullmakten.
3. Ikke planlegg overtakelse, flytting eller oppsigelse av leie før det foreligger aksept fra alle eierne.
4. Venter du på den andre eieren, så husk at du er bundet til fristen din. Se hvor lenge budet binder deg.

Kort oppsummert

• En aksept fra bare én av to selgere gir ikke avtale om boligen. Alle eierne må akseptere, eller ha gitt fullmakt.
• Sameigelova § 4 sier at et flertall ikke kan vedta å avhende hele tingen.
• Fristen gjelder: kommer den andre eierens aksept etter fristen, er den et nytt tilbud som du kan takke ja til eller la ligge.
• Gjelder spørsmålet aksept fra bare én av to selgere, spør megleren om fullmakt og eierforhold før du planlegger noe.