Slik endrer dere husordensreglene for bruk av fellesarealene
Hvem som kan endre husordensreglene for bruk av fellesarealene, avhenger av om dere bor i sameie eller borettslag. I et sameie vedtar årsmøtet vanlige ordensregler med vanlig flertall av de avgitte stemmene. I et borettslag er det etter loven styret som fastsetter vanlige ordensregler, mens generalforsamlingen er øverste organ. Står reglene i vedtektene, må de endres med minst to tredjedeler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Sjekk først hvor reglene står
Husordensregler kan stå på to steder, og det avgjør hvordan du endrer dem. Noen regler står i vedtektene, som er sameiets eller laget sitt grunnlag. Andre står i et eget dokument, ofte kalt husordensregler eller ordensregler. De to typene krever ulike beslutninger.
Se i vedtektene om de nevner bruken av fellesarealene, for eksempel om sykler, grilling, lekeplass eller parkering. Finn deretter det separate reglementet. Et eget reglement kan ikke gå imot vedtektene. Det finnes en egen forklaring av forskjellen på vedtekter og husordensregler.
Slik endrer dere reglene for fellesarealene i et sameie
Etter eierseksjonsloven § 28 kan årsmøtet fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Årsmøtet avgjør slike saker med vanlig flertall av de avgitte stemmene, siden loven ikke krever mer. Vedtektene kan ikke sette strengere flertallskrav enn loven, så det er ikke mulig å skjerpe kravet for vanlige ordensregler.
Gå fram slik:
- Skriv et konkret forslag til ny tekst. Legg ved dagens regel slik at det er lett å se forskjellen.
- Send forslaget til styret før fristen for saker til årsmøtet. Det ordinære årsmøtet skal holdes innen utgangen av juni.
- Styret tar saken inn i innkallingen. Innkallingen skal ha minst åtte og høyst tjue dagers varsel.
- Årsmøtet stemmer. Blanke stemmer regnes ikke som avgitte. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.
- Protokollen fra møtet skal vise vedtaket. Sørg for at den nye teksten legges ut slik at alle seksjonseierne finner den.
Står ordensreglene i vedtektene, er det vedtektsendring som gjelder, og det krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 27). Hovedinnholdet i forslaget må da stå i innkallingen.
Slik endrer dere reglene for fellesarealene i et borettslag
Borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd sier at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Det er altså styret som har den løpende myndigheten, og styret kan endre reglene sine på et vanlig styremøte.
Generalforsamlingen har øverste myndighet i laget etter § 7-1, og andelseiere kan fremme forslag til generalforsamlingen. Vedtak i generalforsamlingen krever flertall av de stemmene som er avgitt, med mindre loven sier noe annet (§ 7-11). Er reglene tatt inn i vedtektene, krever endring to tredjedeler av de avgitte stemmene. Vedtektene kan sette strengere krav.
Vil du som andelseier få endret en regel, kan du enten be styret gjøre det eller sende et forslag til generalforsamlingen. Hvordan du får en sak dit, er forklart i artikkelen om å fremme en sak til generalforsamlingen.
Hva reglene kan og ikke kan inneholde
Loven snakker om «vanlige» ordensregler. Det er regler som regulerer hvordan fellesarealene brukes i hverdagen: åpningstider for vaskeri, plassering av sykler, bruk av grill, ro om natten, hvor søppel settes. Slike regler må være rimelige og gjelde likt for alle.
Reglene kan ikke gå imot loven eller vedtektene, og de kan ikke fjerne den retten alle har til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til. Et forbud mot at barn leker på plenen året rundt, ville gå utover det som er vanlig. I sameier gjelder dessuten § 40: årsmøtet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre eieres bekostning.
Dyrehold har egne bestemmelser. I sameier er det tillatt med mindre sameiet forbyr det i vedtektene eller ordensreglene, og selv da kan gode grunner gi rett til å holde dyr hvis det ikke er til ulempe for andre.
Eikeberget og lekeplassen
Sameiet Eikeberget har 24 boligseksjoner. Lekeplassen bak blokk B er blitt et samlingspunkt for ungdom på kveldstid. Astrid Lorentzen i seksjon 17 foreslår at husordensreglene endres slik at lekeplassen ikke skal brukes etter klokken 21.
Hun skriver forslaget og leverer det til styret før fristen 15. mars. Innkallingen går ut 28. april til årsmøte 14. mai, 16 dager senere. Forslaget står i sakslisten med den foreslåtte teksten.
På møtet møter 22 eiere. Femten stemmer for og sju mot. Siden reglene står i et eget reglement og ikke i vedtektene, holder vanlig flertall. Forslaget er vedtatt. Den nye regelen legges ut på sameiets nettside og henges opp i begge oppgangene.
Hadde regelen stått i vedtektene, måtte forslaget fått minst to tredjedeler av de 22 avgitte stemmene, altså 15. Femten var akkurat nok.
Etter vedtaket
Det nye reglementet bør deles ut til alle, også til leietakere. I borettslag gjelder reglene for eiendommen og dem som bruker den. Hva slike regler er, er forklart i artikkelen om husordensregler.
Brudd på ordensreglene følges opp av styret. Det starter normalt med en påminnelse. Gjentatte og alvorlige brudd kan til slutt gi grunnlag for advarsel og pålegg om salg, men det forutsetter vesentlig mislighold.
Kort oppsummert
- Sjekk om reglene for fellesarealene står i vedtektene eller i et eget reglement.
- I sameier vedtar årsmøtet vanlige ordensregler med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Står reglene i vedtektene, kreves to tredjedeler.
- I borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler, og generalforsamlingen er øverste organ.
- Når dere skal endre regler for fellesarealene, må de være vanlige ordensregler og kan ikke gå imot loven eller vedtektene.
- Legg ut den nye teksten slik at alle eiere og leietakere kan finne den.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.