Eie to boliger samtidig: utgiftene frem til overtakelsen
Når du eier to boliger samtidig, betaler du de løpende utgiftene for begge frem til kjøperen overtar den gamle boligen. Etter avhendingslova § 2-5 har selgeren både inntektene og kostnadene ved eiendommen frem til kjøperen overtar bruken. Det gjelder renter, kommunale avgifter, felleskostnader, strøm og forsikring. Er det kjøperen som er skyld i at overtakelsen blir utsatt, flytter kostnadene seg til ham fra den avtalte datoen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem som betaler hva frem til overtakelsen
Hovedregelen står i avhendingslova § 2-5. Selgeren har retten til det eiendommen gir av inntekter og avkastning frem til kjøperen overtar bruken. Frem til samme tidspunkt er det selgeren som betaler kostnadene ved eiendommen.
Tidspunktet som teller, er overtakelsen, altså dagen kjøperen får nøklene og bruksretten. Det er ikke dagen kontrakten ble signert, og det er heller ikke dagen pengene kommer inn eller skjøtet tinglyses. Har du avtalt overtakelse 1. oktober, er det du som svarer for utgiftene til og med 30. september, selv om du flyttet ut midt i september og boligen står tom.
Regelen gjelder også når du selger en andel i et borettslag. Avhendingslova § 1-1a sier at loven gjelder tilsvarende for slike avtaler, så felleskostnadene følger samme linje.
Reglene kan fravikes ved avtale. Står det i kontrakten at kjøperen tar over utgiftene fra en bestemt dato, gjelder den datoen. Uten en slik avtale er § 2-5 utgangspunktet.
Hvilke utgifter du har når du eier to boliger
Den som kjøper ny bolig før den gamle er solgt, får to sett med løpende kostnader en periode. For den nye boligen begynner utgiftene normalt når du overtar den. For den gamle fortsetter de til kjøperen overtar.
De vanligste postene er:
- renter og avdrag på lånene, også et eventuelt brolån (kortsiktig lån som dekker egenkapitalen i den nye boligen til den gamle er solgt)
- felleskostnader i borettslag eller sameie
- kommunale avgifter for vann, avløp og renovasjon
- eiendomsskatt, hvis kommunen har det
- strøm og oppvarming, også på en tom bolig
- bygningsforsikring og eventuell innboforsikring
I tillegg kommer engangsutgifter som følger av selve kjøpet. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av salgsverdien, og den betaler du som kjøper av den nye boligen når skjøtet tinglyses. Den har ingenting med overlappingen å gjøre, men mange glemmer den når de regner på hva to boliger koster. Kjøper du en andel i borettslag, er det ingen dokumentavgift.
Er kommunale avgifter og felleskostnader fakturert for en periode som går over overtakelsesdatoen, bør de fordeles etter dager. Be megleren ta det med i oppgjørsoppstillingen, slik at du ikke betaler for dagene kjøperen eier boligen.
Når kostnadene flytter seg til kjøperen
Tredje punktum i § 2-5 har et unntak. Får du ikke overlatt bruken til avtalt tid fordi kjøperen har skylden, gjelder ikke regelen om at du bærer kostnadene. Kjøperen kan for eksempel ha meldt at han ikke får pengene på plass til avtalt dato. Da kan du kreve at han dekker utgiftene fra den datoen dere avtalte.
Unntaket gjelder bare når årsaken ligger hos kjøperen. Er det du som er forsinket, eller utsettelsen skyldes ting dere begge har valgt, blir det ved hovedregelen.
Les også avtalen om overtakelsesdato. Har kjøperen krav på å overta senere enn du hadde regnet med, er det den avtalte datoen som teller. Skriver dere ingenting om dato, kan kjøperen etter § 2-3 kreve å overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at han har oppfylt sine plikter etter avtalen. Det kan gi en lengre overlapping enn du trodde.
Hvem har risikoen hvis boligen skades før overtakelsen
Risikoen følger overtakelsen. Etter § 2-4 går risikoen for eiendommen over på kjøperen når han har overtatt bruken. Frem til da er det du som eier som står med skaden hvis det brenner eller det kommer en lekkasje.
Har du forsikret boligen, har kjøperen rett til å få forsikringsoppgjøret overført til seg hvis boligen skades etter at avtalen ble bindende, og han selv har oppfylt sine plikter. Du må derfor beholde forsikringen i hele perioden. Å si opp forsikringen den dagen du flytter ut av den gamle boligen, er en dårlig idé.
Marit og to måneder med to boliger
Marit Solheim kjøper en leilighet med overtakelse 1. august. Eneboligen hennes er solgt, men kjøperne skal først overta 1. oktober. I to måneder eier hun begge.
Utgiftene til eneboligen er 3 900 kroner i måneden til kommunale avgifter, strøm og forsikring, pluss 5 500 kroner i renter på restlånet. Det blir 9 400 kroner. Leiligheten koster 4 200 kroner i felleskostnader, 900 kroner i strøm og 300 kroner i forsikring. På lånet hun har tatt opp for å dekke egenkapitalen, betaler hun 10 000 kroner i renter hver måned. Det blir 15 400 kroner.
I august og september betaler Marit 24 800 kroner i måneden, til sammen 49 600 kroner. Av dette er 30 800 kroner den ekstra utgiften overlappingen gir henne, nemlig leilighetens kostnader i de to månedene. Hadde hun fått overtakelsene samme dag, hadde hun sluppet dem.
Kjøperne av eneboligen ber 12. september om å få utsette overtakelsen til 15. oktober, fordi banken er sen. Godtar Marit det uten å avtale noe om utgiftene, kan kjøperne hevde at 15. oktober er den nye avtalte datoen, og at hun bærer utgiftene frem til da. Hun bør derfor skrive inn i avtalen om ny dato at kjøperne dekker eneboligens utgifter fra 1. oktober. Med 9 400 kroner i måneden blir det omtrent 4 700 kroner for den halve måneden.
Slik begrenser du overlappingen
Det beste du kan gjøre, skjer før du binder deg. Forsøk å få overtakelsen av den nye boligen så nær overtakelsen av den gamle som mulig. En forskjell på noen dager koster lite. En forskjell på flere måneder koster mange titusener.
Be om en overtakelsesdato for den nye boligen som ikke ligger før du vet at den gamle er solgt. Har du allerede en bindende avtale om kjøp, kan du forhøre deg med selgeren om senere overtakelse. Selgeren trenger ikke si ja.
Hold forsikringene i orden i hele perioden, og skriv ned målerstandene og avgiftene den dagen kjøperen overtar. Ta kontakt med nettselskapet og strømleverandøren for å flytte avtalene fra riktig dato.
Kort oppsummert
- Når du eier to boliger, er du ansvarlig for utgiftene til begge frem til kjøperen overtar den gamle.
- Det er overtakelsen som teller, ikke signeringen eller oppgjøret (§ 2-5).
- Skyldes en utsettelse av overtakelsen kjøperen, kan du kreve at han dekker utgiftene fra den avtalte datoen.
- Risikoen for boligen følger overtakelsen, så behold forsikringen til da (§ 2-4).
- Regn med renter, avgifter, felleskostnader og strøm for begge boligene i hele overlappingen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.