Kan den enkelte eier kreve prisavslag for feil i fellesarealene?
Ja, den enkelte eier har et eget krav mot utbyggeren, og prisavslag er et av kravene når en mangel ved fellesarealene ikke blir rettet. Loven sier at styret kan gjøre gjeldende seksjonseiernes krav, men den sier ikke at den enkelte eier mister sin rett. Prisavslaget regnes normalt ut fra kostnaden ved å rette mangelen. Du kan bare kreve det hvis mangelen ikke blir rettet, og du har ikke avslått retting utbyggeren hadde rett til å gjøre. Samordne gjerne med styret, så fristene ikke utløper for noen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem har kravet om prisavslag for feil i fellesarealene
Du har kjøpt en seksjon av utbyggeren, og kjøpet er en avtale mellom deg og ham. Mangelskravene etter bustadoppføringslova følger den avtalen. Derfor kan du som enkelt eier kreve prisavslag også for en mangel ved fellesarealene.
Samtidig har loven en felles vei. Styret kan gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot utbyggeren, når kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene (eierseksjonsloven § 60 og bustadoppføringslova § 1b). Ordlyden sier at styret «kan», og gir ikke styret enerett. Hvordan de to veiene forholder seg til hverandre når begge brukes, sier loven ikke noe om.
Når prisavslag er aktuelt
Prisavslag er ikke det første kravet. Utbyggeren har først rett til å rette mangelen, hvis rettingen ikke gir deg en vesentlig ulempe. Rettingen skal skje innen rimelig tid etter at du har meldt fra og gjort det mulig for ham å rette.
Prisavslag kommer inn når mangelen ikke blir rettet. Har du derimot avslått en retting han hadde rett til å utføre, kan du ikke kreve prisavslag. Står dere overfor en utbygger som nekter, trekker ut tiden eller ikke har ressurser, er vilkåret oppfylt.
Prisavslag er ett av flere krav. Har mangelen gitt deg et økonomisk tap som prisavslaget ikke dekker, kan du kreve erstatning for det uten at det må vises skyld hos utbyggeren. Det gjelder ikke hvis han godtgjør at mangelen skyldtes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med (§ 35). Heving er forbeholdt mangler som er et vesentlig avtalebrudd, og kommer sjelden på tale for en feil i et fellesareal.
Hvordan prisavslaget regnes ut
Loven har tre trinn. Utgangspunktet er kostnaden ved å få mangelen rettet. Blir den kostnaden urimelig høy i forhold til hva mangelen betyr for deg, tilsvarer prisavslaget i stedet verdifallet. Uansett skal prisavslaget minst tilsvare det utbyggeren har spart ved ikke å levere feilfritt.
For en feil i fellesarealene er det kostnaden ved å rette feilen i hele fellesarealet som utgjør grunnlaget. Din del er en andel av det. Loven har ingen egen fordelingsregel. Et naturlig utgangspunkt er at hver eier tar sin del etter eierbrøken. Det bør avklares i sameiet før noen sender krav, ellers kan utbyggeren få tre ulike tall for samme feil.
Retting betales av utbyggeren, og arbeidet blir gjort. Prisavslag gir deg penger, men feilen er der fortsatt. Er feilen i fellesarealet, blir den ikke rettet av at hver eier får et par tusen kroner. Skal arealet utbedres, må pengene samles et sted, for eksempel i sameiets kasse.
Derfor lønner det seg ofte å kreve retting først, og la prisavslaget være reserveløsningen hvis utbyggeren ikke leverer. Kommer dere frem til prisavslag, bør sameiet enes om hva pengene brukes til.
Hvorfor du bør samordne med styret
Fem år etter overtakelsen er den ytre fristen for å gjøre en mangel gjeldende, og du må melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (§ 30). Fristene gjelder din egen avtale. Melder styret, men du ikke selv, kan en tvist om fristen bli vanskeligere for deg.
Er du i tvil, send en kort melding selv, og si at den gjelder samme feil som styret melder om. Da står du bedre hvis styret mister fremdriften. En kopi til styret hindrer at dere sender motstridende krav.
Styrets fullmakt etter eierseksjonsloven § 60 gjelder saker om felles rettigheter og plikter. Spør derfor styret om det har inngått avtaler med utbyggeren som kan påvirke ditt krav, før du går videre.
Har du ikke betalt alt, kan du også holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet. Det er et eget krav som gjelder bare penger du ennå ikke har betalt.
fall på takterrassen
Sameiet Fjordgløtt har 30 seksjoner med lik andel. På den felles takterrassen blir det stående vann etter regn, fordi fallet er for lite. Utbyggeren sier han «ser på det», men svarer ikke på tre purringer. Styret henter inn et tilbud på retting: 600 000 kroner.
Kamal Rahimi eier en av seksjonene og har betalt kjøpesummen i sin helhet. Han leser at styret kan melde kravet, og spør om han selv kan kreve prisavslag. Svaret er ja, hvis rettingen uteblir. Hans andel av kostnaden er 1/30 av 600 000 kroner, altså 20 000 kroner.
Kamal sender en kort skriftlig melding til utbyggeren om at han krever takterrassen rettet, med kopi til styret. Hans eget krav er sikret, selv om styret fører selve saken. Rettes ikke terrassen, kan han kreve prisavslag. Sameiet blir enige om at styret fører forhandlingene, og at et eventuelt prisavslag fordeles etter eierbrøk.
Kort oppsummert
- Den enkelte eier har eget krav mot utbyggeren, også for feil i fellesarealene. Styret kan gjøre gjeldende kravet, men loven sier ikke at du mister retten din.
- Enkelteier prisavslag for fellesareal er først aktuelt når mangelen ikke er rettet.
- Prisavslaget regnes normalt ut fra kostnaden ved retting, men aldri lavere enn det utbyggeren har spart.
- Loven har ingen regel om hvordan prisavslaget fordeles mellom eierne.
- Samordne med styret, og meld fra innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.