Er co-living med rengjøring og felles stue et vanlig leieforhold?

Hva husleieloven § 1-1 sier om hvilke avtaler som omfattes

Husleieloven § 1-1 sier at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Det er selve inngangsvilkåret. Loven gjelder også når bruksretten har grunnlag i en arbeidsavtale, og selv om vederlaget helt eller delvis er noe annet enn penger.

To avgrensninger er viktige for co-living. Loven gjelder for øvrig ikke «hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet». Og den gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester, heller ikke leie av husrom til ferie- og fritidsbruk. Med bolig menes husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse.

Rengjøring og felles stue flytter ikke saken ut av loven

Loven nevner ikke co-living, og den sier ikke noe om tjenester i leien. Det betyr at spørsmålet må avgjøres ut fra hva avtalen i hovedsak går ut på. Følgende forhold taler for et vanlig leieforhold:

• Du har et eget rom du disponerer som hjem, ofte med lås og egen nøkkel.
• Avtalen gjelder måneder eller år, ikke dager eller uker.
• Tjenestene er et tillegg til boligen, for eksempel rengjøring av fellesarealer, internett og strøm i en fast månedsleie.
• Kontrakten kalles leiekontrakt, og du betaler leie som du ville gjort for et hybelrom.

Taler forholdene den andre veien, kan loven falle utenfor. Det gjelder hvis det du kjøper, i hovedsak er en tjeneste: daglig renhold, resepsjon, utskifting av sengetøy, mat og korte opphold uten fast adresse. Da ligner stedet mer på et hotell enn på en bolig.

Overskriften på avtalen avgjør ingenting. Kaller utleieren den «medlemskap» eller «opphold», er det likevel innholdet som teller, og de vilkårene som er dårligere for leieren enn loven, har ingen virkning hvis loven gjelder.

Loven setter ingen tallgrense, og det finnes ikke en liste som avgjør saken. Det er totalbildet som teller. Står du i tvil, er rengjøring av eget rom hver 14. dag og tilgang til en felles stue ikke nok til å ta avtalen ut av loven.

Hva som følger hvis loven gjelder

Gjelder husleieloven, får du lovens rettigheter, og de kan ikke fravikes til din ulempe: det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven (§ 1-2).

Det gir blant annet disse konsekvensene. Depositum kan være høyst seks måneders leie og skal stå på en egen konto i ditt navn (§ 3-5). En tidsbestemt avtale for bolig skal normalt vare i minst tre år, og er den kortere uten at et unntak passer, anses den som tidsubestemt (§ 9-3). En tidsubestemt avtale kan utleieren bare si opp med saklig grunn. Leien er et bestemt beløp. Det kan avtales at leien dekker strøm, internett og rengjøring, men separate gebyrer utover leien er mer tvilsomme, siden loven forbyr å avtale at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn loven nevner.

Hvilke av disse reglene som passer på akkurat din avtale, avhenger av hvordan kontrakten er bygd opp. En «medlemsavtale» med oppsigelse på 30 dager og alle tjenester inkludert er ikke nødvendigvis i samsvar med loven, selv om den kalles noe annet.

Hvis loven ikke gjelder

Faller co-livingen utenfor husleieloven, har du ikke lovens vern mot ugyldige vilkår, regler om saklig grunn for oppsigelse og regler om depositum på egen konto. Avtalen og alminnelig avtalerett avgjør. Det betyr at det som står i kontrakten blir viktigere, og at du bør lese den nøye før du signerer.

Kort oppsummert

• Co-living er et vanlig leieforhold etter husleieloven når bruksretten til et rom er hovedinnholdet i avtalen.
• Rengjøring, strøm og felles stue i en fast leie endrer normalt ikke det.
• Loven gjelder ikke for hoteller og liknende overnattingssteder, eller når tjenester utgjør det vesentlige.
• Gjelder loven, får du vern mot dårligere vilkår enn loven gir, inkludert regler om depositum og oppsigelse.