Byggrådgiveren oversa feil i entreprenørens arbeid – er han ansvarlig?
En byggrådgiver som er leid inn for å kontrollere arbeidet, kan bli erstatningsansvarlig hvis han uaktsomt overså feil han burde ha sett. Ansvaret kommer i tillegg til entreprenørens ansvar for mangelen. Hva rådgiveren skulle kontrollere, avgjøres av avtalen med ham, for han svarer ikke for det han ikke var bedt om å se på. Loven har ingen egen frist for rådgiverens ansvar, så du bør si fra så snart du oppdager feilen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To ansvar for samme feil
Når en entreprenør bygger huset ditt og en byggrådgiver kontrollerer arbeidet, kan en feil få to mulige ansvarlige. Entreprenøren svarer for at resultatet er i samsvar med avtalen. Rådgiveren svarer for at han utførte kontrolloppdraget med den aktsomheten som kan forventes av en fagperson.
Det er ikke det samme ansvaret. Entreprenørens ansvar er et mangelsansvar etter bustadoppføringslova, der du kan kreve retting, prisavslag, heving og erstatning. Rådgiverens ansvar følger av avtalen din med ham og av alminnelige erstatningsregler. Bustadoppføringslova har kapittel om konsulenter, men det gjelder planlegging av bolig, og ikke kontroll av utførelsen. Når byggrådgiver oversa feil i entreprenørens arbeid, er det derfor avtalen og de alminnelige reglene som gjelder for ham.
Krav mot entreprenøren først
Feilen i seg selv er entreprenørens mangel. Kravet mot ham står uavhengig av om kontrolløren så den. Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet (§ 31), kreve at entreprenøren retter mangelen for sin regning (§ 32), og du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 30).
Det er først når entreprenøren ikke retter, ikke kan betale eller er gått konkurs, eller når feilen har gitt deg et tap som mangelskravet ikke dekker, at kravet mot rådgiveren får egen verdi.
Når rådgiveren kan holdes ansvarlig
Rådgiveren er ansvarlig hvis han gjorde en feil du kan påvise, og den kostet deg penger. Noen sentrale spørsmål:
- Hva sto i oppdraget? Skulle han følge med på hele bygget, eller bare på bestemte faser som grunnarbeid og tak?
- Hvor ofte skulle han være på byggeplassen, og var han det?
- Var feilen synlig da han var der? Hvis den var dekket til før hans besøk, er det vanskeligere å si at han skulle ha sett den.
- Skrev han rapport, og stod feilen der? Eller stod det «ingen avvik» om noe som i dag er et åpenbart avvik?
Hvis rådgiveren oppdaget feilen og meldte fra, men du ikke handlet på meldingen, er ansvaret ditt. Hvis han oppdaget den og tiet, taler det sterkt for at han er ansvarlig.
Erstatningen skal dekke økonomisk tap. Typiske poster:
- forskjellen mellom hva det kostet å rette feilen tidlig og hva det koster nå
- utgifter til sakkyndig som fastslo feilen
- skader som feilen har ført til andre steder i huset, for eksempel fuktskader
- honoraret du betalte for kontroll som ikke ble utført som avtalt
Honorar og kostnader som du ville hatt uansett, fordi huset skulle ha vært bygget riktig fra starten, er ikke tap. Retting av mangelen er entreprenørens regning.
Erstatning for personskade eller tap i næring følger de alminnelige reglene og ikke reglene i bustadoppføringslova (§ 6).
dampsperren som manglet i loftet
Silje og Thomas Dahl leide inn en byggekontrollør til tre befaringer under byggingen, til 6 500 kroner per befaring. Han skulle se på grunnmur, råbygg og tak. Etter overtakelsen fant de to år senere fuktskader i loftsrommet, og en sakkyndig påviste at dampsperren manglet over én takflate. Retting og utbedring av følgeskader ble beregnet til 85 000 kroner.
Silje og Thomas meldte straks mangelen skriftlig til entreprenøren, innenfor femårsfristen. Entreprenøren avviste kravet og hevdet at fuktskaden skyldtes bruk. Parallelt gikk de gjennom kontrollørens rapporter. I rapporten fra den andre befaringen stod det at taket var «ferdig utført, uten merknader», og bilder viste at hele takflaten var åpen den dagen.
Her har de et kjent mangelskrav mot entreprenøren og et mulig krav mot kontrolløren. Mot kontrolløren må de vise at dampsperren var synlig da han var der, og at han burde ha reagert. Om entreprenøren retter feilen, faller kravet mot kontrolløren bort for det som er rettet. Kravet kan da bare gå på det som ligger utenfor.
Så fort som mulig, og på papir
Hva en kontrollør kan ventes å ha sett, avhenger av rollen. En byggeleder som skal følge opp fremdrift og kvalitet fortløpende, har mer omfattende plikter enn en kontrollør som tar stikkprøver på avtalte tidspunkter. Er oppdraget tre befaringer, kan han ikke ventes å ha sett alt som ble bygget mellom dem. Se derfor først på hva som står i oppdragsbeskrivelsen, og på hvilke deler av bygget som er nevnt.
Loven har ingen egen reklamasjonsfrist mot en kontrollør for kontrolloppdraget. Du bør likevel si fra så snart du ser feilen, skriftlig, med dato og en beskrivelse av hva du mener han overså. Ta vare på avtalen, oppdragsbeskrivelsen, rapportene og bildene hans. Be om at han sender dokumentasjon fra egne befaringer.
Kort oppsummert
- En byggrådgiver som overså feil i entreprenørens arbeid, kan bli ansvarlig hvis han var uaktsom, og hvis feilen var innenfor det han skulle kontrollere.
- Rådgiverens ansvar kommer ved siden av entreprenørens mangelsansvar, og entreprenøren er første adresse.
- Avtalen avgjør hva rådgiveren skulle se på. Rapportene hans er det viktigste beviset.
- Loven har ikke en egen frist for rådgiverens ansvar, så si fra straks du oppdager feilen.
- Entreprenøren må få reklamasjon innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.