Kan jeg bruke lokalet til noe annet enn det som står i kontrakten?
Hovedregelen er at du bare kan bruke lokalet til det som er avtalt. Husleieloven § 5-1 tredje ledd lar deg likevel drive annen beslektet virksomhet, så lenge det ikke er til vesentlig ulempe for utleier eller de andre som bruker eiendommen. Går du lenger enn det, trenger du utleiers samtykke. I tillegg kan en endret bruk kreve søknad om bruksendring hos kommunen. Bryter du formålsklausulen, kan utleier etter skriftlig advarsel heve leieavtalen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som regnes som avtalt bruk av lokalet
Leieavtalen for et næringslokale sier nesten alltid hva lokalet skal brukes til. Noen ganger er det en vid formulering som «kontor» eller «butikk». Andre ganger er det snevert, for eksempel «salg av sportsutstyr» eller «frisørsalong». Det er denne ordlyden som er utgangspunktet, og den som skal tolkes hvis dere er uenige. Er formålet uklart, ser man på ordlyden, på hva dere sa da avtalen ble inngått, og på hva som er vanlig i bransjen. Spør også om utleier har lovet andre leiere eneretten til en bestemt type virksomhet i bygget. Da kan formålsklausulen være lagt fast for å beskytte dem.
Loven sier det samme. Etter husleieloven § 5-1 tredje ledd kan ikke leieren bruke husrommet til annet formål enn avtalt. Ved leie av lokale kan loven i stor grad settes til side i avtalen, se § 1-2 annet ledd. Kontrakten kan derfor både gi deg mer frihet enn loven og binde deg strengere.
Når annen beslektet bruk av næringslokalet er tillatt
Paragrafen har et unntak som mange overser. Leier av lokale kan drive annen beslektet virksomhet, forutsatt at det ikke er til vesentlig ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen.
To vilkår må være oppfylt. Virksomheten må være beslektet, og den må ikke være til vesentlig ulempe. Om noe er beslektet, avhenger av hvor nær den nye aktiviteten ligger den gamle. En butikk som begynner å selge tilbehør til varene den allerede selger, er et typisk eksempel. En kontorvirksomhet som blir til trening for grupper, er det ikke.
Ulempen vurderes ut fra hvordan eiendommen brukes. Støy, lukt, mer trafikk, lengre åpningstider og nye krav til ventilasjon eller brannsikring kan alle være ulemper. Loven gir ingen liste, og vurderingen er et skjønn. Står det i kontrakten at lokalet bare kan brukes til ett bestemt formål, er det kontrakten du må forholde deg til.
Selma vil selge kaffe i blomsterbutikken
Selma leier 60 kvadratmeter i en gate i Hamar. Kontrakten sier «butikk for salg av blomster og planter». Hun vil sette opp to bord og selge kaffe og bakverk.
Blomster og kaffe er ikke samme virksomhet. Det er vanskelig å kalle servering «beslektet» med blomsterhandel, selv om det skjer i samme rom. Selma bør derfor be utleier om skriftlig samtykke før hun begynner. Hun beskriver hva hun planlegger, hvor mange sitteplasser det blir, og om hun trenger nytt avtrekk. Utleier svarer skriftlig, og kontrakten får en tilføyelse om at kaffe og bakverk er tillatt.
Hadde Selma i stedet begynt å selge vaser, potter og hageutstyr, ville det vært langt nærmere å kalle det beslektet. Da kunne hun trolig gjort det uten å spørre, så sant det ikke ga utleier eller naboleierne noen vesentlig ulempe.
Kommunens regler om bruksendring
Leieavtalen er bare én side av saken. Kommunen har også godkjent hva et bygg og hver enhet i det kan brukes til. Etter plan- og bygningsloven § 20-1 omfatter byggesaksreglene blant annet varig eller tidsbestemt bruksendring. Etter § 20-2 kan slike tiltak ikke settes i gang før kommunen har gitt tillatelse, med mindre det er gjort unntak.
Det betyr at utleiers samtykke ikke alltid er nok. Går du fra kontor til serveringssted, kan bruksformålet endre seg i kommunens øyne, og kravene til brannsikring, ventilasjon og toaletter kan bli andre. Hvem som søker, og hvem som bærer kostnaden, bør stå i en tilleggsavtale. Les mer om risikoen ved lokaler uten godkjent bruksendring.
Hva utleier kan gjøre hvis du bruker lokalet feil
Utleier kan først kreve at du slutter. Bruker du lokalet på en annen måte eller til andre formål enn avtalt, og du ikke retter deg etter en skriftlig advarsel, kan utleier heve leieavtalen, se husleieloven § 9-9 første ledd bokstav d. Hevingen må være skriftlig og oppgi grunnen.
I tillegg kan utleier kreve erstatning for tap som følger av feil bruk, etter reglene om leierens ansvar. Det kan for eksempel være utgifter til å rette opp skader eller økte forsikringskostnader for eiendommen.
Det er også lurt å spørre hvordan endringen påvirker forsikringen og eventuelle avtaler utleier har med andre leiere i bygget. Utleier kan ha gitt en annen leier enerett til en bestemt virksomhet, og da må han si nei til deg selv om han ville sagt ja ellers. Før du endrer bruken, er det enkleste å skrive en kort henvendelse til utleier. Beskriv hva du vil gjøre, når, og hvordan du vil unngå ulemper for andre. Få svaret skriftlig, og la det bli en del av kontrakten.
Kort oppsummert
- Utgangspunktet er at du bare kan bruke lokalet til det som er avtalt i leiekontrakten.
- Husleieloven § 5-1 tredje ledd tillater annen beslektet virksomhet, så lenge den ikke er til vesentlig ulempe for utleier eller de andre brukerne.
- Er den nye bruken ikke beslektet, må du ha utleiers samtykke, helst skriftlig.
- Annen bruk av lokalet kan kreve bruksendring etter plan- og bygningsloven, uavhengig av hva utleier sier.
- Fortsetter du med feil bruk etter skriftlig advarsel, kan utleier heve leieavtalen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.