Kan borettslaget leie ladeanlegget og legge kostnaden på elbileierne?
Nei, borettslaget kan ikke omgå reglene om felleskostnader ved å leie ladeinfrastruktur og så legge leien bare på elbileierne. Departementet har uttalt at oppgradering av strømnett og etablering av ladeinfrastruktur normalt dekkes av fellesskapet. En annen fordeling krever samtykke fra den enkelte andelseier. Direkte avtaler mellom brukeren og en leverandør om lading er noe annet enn at laget fordeler leien.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor spørsmålet dukker opp
Mange borettslag får tilbud fra leverandører som installerer ladeanlegg uten at laget må investere. Laget leier anlegget, og leverandøren eier det. Så ser styret en fristende løsning: legg leien på dem som lader, og la de andre slippe.
Spørsmålet er om det er lov. Kommunal- og distriktsdepartementet har svart på en henvendelse om akkurat dette. Svaret er at leie ikke endrer hvordan kostnaden skal fordeles.
Hovedregelen i borettslagsloven § 5-19
Borettslagsloven § 5-19 første ledd sier at felleskostnadene skal fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller ut fra andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen. Når særlige grunner taler for det, skal visse kostnader fordeles etter nytte eller forbruk.
Annet ledd åpner for en annen fordeling, men bare med tilslutning fra de andelseierne det gjelder. Styret skal fastsette hvor mye hver andelseier betaler i måneden.
Poenget er at fordelingen ikke kan endres av styret eller av et flertall alene. Den som blir pålagt en større del enn loven eller retningslinjene gir, må ha sagt ja.
Hva leie endrer, og hva det ikke endrer
Departementet har sagt at oppgradering av strømnettet og etablering av ladeinfrastruktur normalt skal dekkes av fellesskapet. Å kalle utgiften «leie» i stedet for «kjøp» gjør den ikke til noe annet. Både leie og kjøp er en kostnad laget har for å få et anlegg som tjener eiendommen.
Konsekvensen er at laget ikke kan innføre en ordning der leien ensidig belastes elbileierne, hvis disse ikke har samtykket. Heller ikke et flertallsvedtak på generalforsamlingen gir dette. Bestemmelsen om annen fordeling krever tilslutning fra de det gjelder.
Departementet har samtidig lagt til grunn at laget kan vedta en avvikende fordeling dersom hver enkelt eier gir samtykke. Frivillige ordninger er altså lovlige.
Den delen som kan belastes den enkelte
Noen kostnader er knyttet til bruk, ikke til infrastruktur. Strømmen du bruker til å lade, er forbruk, og her tillater loven fordeling etter forbruk når særlige grunner taler for det. Dette gjelder uavhengig av om anlegget er leid eller kjøpt.
En annen modell er at leverandøren har en avtale direkte med hver bruker. Brukeren betaler for lading og kanskje et abonnement til leverandøren, og laget er ikke part i betalingen. Det er noe annet enn at laget fordeler leien mellom andelseierne. En slik avtale bygger på at brukeren selv har sagt ja til vilkårene.
Hva som faktisk er avtalt, må leses i leieavtalen. Hvis laget er part og står som betaler overfor leverandøren, er det laget som har kostnaden, og den må fordeles etter reglene.
Hva styret bør gjøre før avtalen signeres
Før laget skriver under på en leieavtale, bør styret avklare hvem avtalen forplikter, hvor lenge den løper, og hva laget må betale hvis den sies opp.
En leieavtale med lang binding er en rettslig disposisjon som kan gå ut over vanlig forvaltning. Etter borettslagsloven § 8-9 kan styret ikke uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall gjøre vedtak om tiltak som går ut over vanlig forvaltning når det fører til utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. Det gjelder også andre rettslige disposisjoner som går ut over vanlig forvaltning.
Er avtalen stor, bør saken derfor legges fram for generalforsamlingen. Det beskytter både laget og styremedlemmene.
Hva med vedtektene?
Noen lag tar inn regler om ladeanlegg i vedtektene. Endring av vedtektene krever to tredjedeler av de avgitte stemmene etter borettslagsloven § 7-11. Vedtekter som legger kostnader på bestemte andelseiere uten at de har sagt ja, går ikke foran § 5-19 annet ledd. Tilslutning må gis av den enkelte det gjelder.
Brannvik borettslag
Brannvik borettslag har 48 andeler. Styret får tilbud fra en leverandør: laget leier 20 ladepunkter for 9 000 kroner i måneden i fem år, og leverandøren står for drift. Styret vil la de seks andelseierne som har elbil betale hele leien, 1 500 kroner hver i måneden.
Andelseier Reidar Solli har elbil og ønsker ladepunkt, men han har ikke samtykket til ordningen. Han skriver til styret at kostnaden er en felleskostnad, og at han ikke kan pålegges mer enn sin andel uten å ha sagt ja. Han viser til borettslagsloven § 5-19.
Styret endrer forslaget. Leien på 9 000 kroner i måneden fordeles på alle 48 andeler, altså 187,50 kroner hver, og strømmen måles per plass og betales av den som lader. Reidar og de fem andre betaler bare for sin egen strøm.
Avtalen binder laget til 540 000 kroner over fem år. Lagets årlige felleskostnader er 3,6 millioner kroner, og fem prosent av det er 180 000 kroner. Avtalen går over den grensen, så generalforsamlingen må godkjenne den med to tredjedeler før den signeres.
Kort oppsummert
- Laget kan ikke omgå reglene om felleskostnader ved å leie ladeanlegget og legge leien på elbileierne.
- Departementet mener ladeinfrastruktur normalt er en felleskostnad for fellesskapet.
- En annen fordeling krever samtykke fra den enkelte andelseier, ikke bare flertall.
- Strøm til lading kan betales av den som lader, uavhengig av leie.
- Før laget leier et ladeanlegg, bør generalforsamlingen vurdere om avtalen går ut over vanlig forvaltning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.