Boligen jeg kjøpte fra dødsbo har ulovlig kjellerleilighet
Ja, en ulovlig kjellerleilighet kan være en mangel selv om selgeren er et dødsbo. Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2 tredje ledd). Den har også en mangel hvis annonsen eller salgsoppgaven sa noe om rommene som ikke stemmer (§ 3-8). Kravet rettes mot dødsboet, og du må si fra til boet innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Du har kjøpt huset, flyttet inn og fått beskjed fra kommunen om at underetasjen ikke er godkjent til boligformål. Når selgeren var et dødsbo, er det lett å tro at du står uten krav fordi ingen «egentlig» visste noe. Det stemmer ikke. En ulovlig kjellerleilighet fra et dødsbo behandles etter de samme mangelreglene som ved andre boligsalg, men noen deler av vurderingen blir annerledes.
Når en ulovlig kjellerleilighet er en mangel
Avhendingslova gir flere veier til en mangel. Den første er at boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav, altså krav som følger av loven eller av forskrifter, for eksempel plan- og bygningsloven. Den andre er at opplysninger om boligen ikke stemmer. Den tredje er at selgeren ikke fortalte noe kjøperen hadde grunn til å vente å få vite.
Hvilken vei du bruker, avhenger av hva som faktisk er galt. Er kjelleren bare innredet med soverom og bad uten at kommunen har godkjent bruken som bolig, er det første punktet aktuelt. Sto det «utleiedel med eget bad og kjøkken» i annonsen, kommer det andre punktet inn i tillegg.
Hva lovteksten krever for hver av vegene
Ved forbrukerkjøp er det en mangel hvis boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt på avtaletidspunktet (§ 3-2 tredje ledd). Unntaket gjelder hvis forholdene viser at du ikke bygde på selgerens kunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hadde du for eksempel fått vite i tilstandsrapporten at kjelleren aldri var godkjent som bolig, har du neppe bygd på noe annet.
Opplysninger fra selgeren eller i annonse og salgsoppgave gir mangel når boligen ikke svarer til dem og de har påvirket avtalen. Selgeren kan unngå mangelen ved å rette opplysningene tydelig i tide (§ 3-8). Manglende opplysninger er en mangel hvis selgeren kjente eller måtte kjenne til forholdet og du hadde grunn til å vente å få vite om det (§ 3-7).
Et generelt «solgt som den er»-forbehold hjelper ikke selgeren når kjøperen er en forbruker. Slike forbehold har ingen virkning (§ 3-9 andre ledd). Se også avhendingslova § 3-2.
Hva kommunen kan kreve av deg som eier
Mangelen kan ha en praktisk side som rammer deg. Å ta i bruk rom på en ny måte eller dele en bolig i flere bruksenheter er tiltak som omfattes av byggesaksreglene (plan- og bygningsloven § 20-1). Er det gjort uten tillatelse, kan kommunen gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans, og sette en frist. Den kan samtidig vedta tvangsmulkt, og et endelig pålegg kan tinglyses på eiendommen (§ 32-3).
Kommunen skal i utgangspunktet følge opp slike forhold, men kan la være hvis overtredelsen er av mindre betydning (§ 32-1). Før den gir pålegg, skal den sende forhåndsvarsel og gi minst tre ukers frist til å uttale seg (§ 32-2). Det gir deg tid til å dokumentere og varsle selgeren.
Amina og underetasjen i Drammen
Amina Hussain kjøpte en enebolig fra et dødsbo for 5 950 000 kroner. Annonsen omtalte «utleiedel i underetasjen med to soverom, bad og kjøkken». Hun planla å leie ut for 11 000 kroner i måneden. Ni måneder etter overtakelsen fikk hun brev fra kommunen: underetasjen var godkjent som bod og hobbyrom, ikke som bolig, og bruken måtte opphøre.
Hun leide inn en byggmester, som anslo at det vil koste omtrent 420 000 kroner å søke og gjøre arbeidet som kreves for å få underetasjen godkjent. Aminas krav mot boet ble slik:
- Prisavslag på 420 000 kroner. Avslaget settes normalt til kostnadene ved å rette mangelen (§ 4-12 andre ledd).
- Erstatning for dokumenterte utgifter, for eksempel søknadsgebyr og tegninger.
- Tapt husleie som erstatningskrav bare hvis boet kan bebreides. Tap fordi eiendommen ikke kan brukes som forutsatt regnes som indirekte tap, og det kan bare kreves når mangelen skyldes skyld hos selgeren (§ 4-14 andre ledd).
Kunne ikke underetasjen vært godkjent i det hele tatt, ville avslaget i stedet være et forholdsmessig avslag (§ 4-12 første ledd), målt mot hva boligen er verdt uten utleiedelen. Heving er mulig bare hvis mangelen er et vesentlig avtalebrot (§ 4-13).
Hva som er annerledes når selgeren er et dødsbo
Selve mangelsvurderingen avhenger ikke av hvem som solgte. Prisavslag og erstatning uten skyld krever ikke at selgeren visste noe. Det som skiller seg, er spørsmålet om hva selgersiden kjente til. Boet har ikke bodd i huset. Arvingene, en fullmektig eller en bostyrer har handlet for boet, og det kan variere om noen av dem kjente til at kjelleren ble leid ut. Hadde en arving selv bodd der eller sett kontrakten med leietakeren, er det vanskelig å si at boet ikke måtte kjenne forholdet.
Du kan lese mer om dette i mangelskrav mot dødsbo og i dødsboets kunnskap som selger. Kravet rettes mot boet. Hva som skjer hvis boet er gjort opp og midlene fordelt, er et eget spørsmål.
Slik går du frem og hvilke frister som gjelder
Du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Meldingen skal si at du gjør mangelen gjeldende og hva slags mangel det er (§ 4-19 første ledd). Ytterste frist er fem år etter at du overtok bruken av boligen, hvis ikke selgeren har påtatt seg ansvar for lengre tid. Selgeren kan ikke gjøre gjeldende at du reklamerte for sent hvis han har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro (§ 4-19 tredje ledd).
Skriv meldingen, behold brevet fra kommunen og be om byggesaken for eiendommen. Sjekk også om du selv har undersøkt boligen: du kan ikke påberope deg noe du kjente til, eller som tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter viste tydelig (§ 3-10 første ledd).
Kort oppsummert
- En ulovlig kjellerleilighet kan være en mangel, også når du har kjøpt fra et dødsbo.
- Mangelen kan bygge på brudd på offentligrettslige krav (§ 3-2), uriktige opplysninger (§ 3-8) eller manglende opplysninger (§ 3-7).
- Et «som den er»-forbehold har ingen virkning for forbrukere.
- Prisavslag settes normalt til rettekostnadene. Erstatning for tapt leie krever skyld.
- Reklamer innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.