Blir fremleietakeren også kastet ut når hovedleietakeren blir det?

Fravikelse: hvem rettes kravet mot, hovedleier eller fremleier

Fravikelse er tvangsfullbyrdelse av en plikt til å forlate en eiendom. Det er namsfogden som gjennomfører den, eller tingretten i enkelte saker. Utleier må ha et tvangsgrunnlag. For leieforhold etter husleieloven nevner tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 blant annet en oppsigelse som leieren ikke har protestert mot i tide, en oppsigelse som retten ikke har satt til side, og en heving der utleierens rett er åpenbar.

Etter § 13-4 skal begjæringen rettes mot den som plikten hviler på. Den som begjæres fravikelse mot, får begjæringen forelagt og to uker til å uttale seg (§ 13-6). I tillegg skal saksøktes ektefelle og andre myndige personer i saksøktes husstand som namsmyndigheten kjenner til, underrettes. Om en fremleier regnes som en slik person, sier loven ikke noe om.

Fremleierens rett er avledet av hovedavtalen

Hovedleieren har rett til å bo i boligen fordi han har en avtale med utleieren. Fremleieren har sin rett fra en annen avtale, med hovedleieren. Faller hovedavtalen bort, mister fremleieavtalen grunnlaget sitt. Loven sier ikke dette i en egen paragraf, men det følger av hvordan rettighetene henger sammen. Fremleieren må derfor regne med å måtte flytte hvis hovedleieren må.

Det betyr likevel ikke at han kan kastes ut uten videre. Namsfogden eller retten må ha et grunnlag også mot ham. En utleier som vet at noen bor der på fremleie, må regne med å rette kravet mot ham også. Da får han, som enhver annen part, forelagt saken og anledning til å uttale seg.

Oppsigelse av hovedleieavtalen: fremleierens egne rettigheter

Når utleier sier opp hovedleieavtalen, gir husleieloven § 7-7 fremleieren et vern. Hovedleieren har plikt til å protestere overfor utleieren etter § 9-8, men slipper det hvis han underretter fremleieren om oppsigelsen senest 15 dager før protestfristen løper ut. Fremleieren har dessuten en selvstendig rett til å protestere innen samme frist som hovedleieren.

Har utleieren godkjent fremleieren, skal utleieren samtidig sende gjenpart av oppsigelsen til ham. Oppsigelsen skal opplyse om at fremleieren kan protestere innen én måned etter at hovedleieren mottok den. Har fremleieren protestert i tide, skal et eventuelt søksmål rettes også mot hovedleieren. Er disse reglene ikke fulgt, er oppsigelsen ugyldig.

Reglene i § 7-7 gjelder oppsigelse. Paragrafen sier ikke noe om heving. Hever utleier hovedleieavtalen på grunn av vesentlig mislighold, finnes det ingen tilsvarende protestrett for fremleieren i denne paragrafen. Fremleie uten rett kan i seg selv gi grunnlag for heving etter § 9-9 bokstav c, hvis hovedleieren ikke bringer forholdet til opphør etter skriftlig advarsel.

Erstatning fra hovedleieren

Utleieren har ikke noe ansvar overfor fremleieren etter § 7-7. Kravet rettes mot hovedleieren, som er den fremleieren har avtale med. Fremleieren bør derfor gjøre tapet konkret: hva han betalte før, hva han betaler nå, og hvor lenge forskjellen varer.

Fremleieren kan kreve erstatning av hovedleieren for det økonomiske tapet som følger av at hovedleieavtalen faller bort. Hovedleieren slipper det i den grad han godtgjør at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da fremleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av. Har hovedleieren selv forårsaket oppsigelsen, for eksempel ved å misligholde leien, vil han vanskelig kunne bli fritatt.

Er depositum innbetalt til hovedleieren, er det hovedleieren som skylder tilbake. Utleier kan ikke holdes ansvarlig for det. Se depositum til fremleier.

Kort oppsummert

• Loven har ingen regel om at en fravikelse mot hovedleieren automatisk rammer fremleieren. Begjæringen rettes mot den plikten hviler på.
• Fremleierens rett er avledet av hovedavtalen, så han må regne med å måtte flytte når hovedleieren må.
• Ved oppsigelse har fremleieren selvstendig protestrett etter § 7-7, og oppsigelsen er ugyldig hvis reglene ikke er fulgt.
• Fremleieren kan kreve erstatning for økonomisk tap av hovedleieren, med mindre hovedleieren godtgjør at tapet skyldes forhold utenfor hans kontroll.
• Det er uavklart i lovteksten hva som gjelder ved heving, og for fravikelse overfor fremleier.