Kan banken kreve fellesgjelden direkte fra meg som andelseier?
Nei, banken kan ikke kreve fellesgjelden direkte fra deg som andelseier. Etter borettslagsloven § 1-2 hefter andelseierne ikke overfor kreditorene for lagets gjeld. Det du skal betale, er din del av felleskostnadene til laget, og de dekker blant annet renter og avdrag. Betaler du ikke felleskostnadene, er det laget som kan gå etter deg, og ikke banken.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem som skylder banken pengene
Lånet i et borettslag er tatt opp av laget. Banken har en låneavtale med borettslaget, ikke med hver enkelt andelseier. Derfor er det laget som er skyldner. Laget er en egen juridisk enhet, og lagets gjeld er ikke din gjeld, selv om du kaller den «din andel av fellesgjelden» når du kjøper bolig.
Det er § 1-2 første ledd som sier dette uttrykkelig. Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for lagsskyldnadene. Hva fellesgjeld er og hvordan den vises i salgsoppgaven, står i hva er fellesgjeld.
Hva du betaler i stedet
Du har en plikt til å betale felleskostnader. Etter § 5-19 skal de fordeles mellom andelseierne etter forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Styret fastsetter hvor mye hver skal betale i måneden. Felleskostnadene dekker blant annet renter og avdrag på fellesgjelden, og det er slik gjelden i praksis blir betalt ned.
Etter § 1-2 andre ledd har du ikke plikt til å gjøre innskudd i laget eller i et konkursbu ut over andelen, borettsinnskuddet og felleskostnadene. Det setter en grense for hva laget kan kreve av deg.
Hva som skjer hvis laget ikke betaler banken
Banken har pant i borettslagets eiendom, ikke i din leilighet som sådan. Betaler ikke laget, kan banken gå etter lagets eiendom og andre eiendeler. Her ligger den virkelige risikoen for andelseierne. Går laget konkurs, behandles buretten din etter § 5-25 som en rett etter en tidsubestemt husleieavtale, og du skal betale gjengs leie fra konkursåpningen.
Det er sjelden banken må ta slike skritt. Laget har inntekter fra felleskostnadene hver måned. Men blir mange ikke betalende, kan det gå ut over regnskapet, og styret kan måtte sette opp månedsbeløpene.
Hva laget kan gjøre hvis du ikke betaler
Betaler du ikke felleskostnadene, har laget et krav mot deg. For krav på felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen framfor alle andre hefter (§ 5-20). Panteretten er begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp, gjelder uten registrering og faller bort hvis laget ikke krever tvangsdekning senest to år etter at kravet skulle vært betalt.
Misligholder du pliktene dine vesentlig etter en skriftlig advarsel, kan laget pålegge deg å selge andelen (§ 5-22). Fristen for å selge skal ikke settes kortere enn tre måneder. Den som får kravet fra laget, er altså deg, og det er laget som bestemmer neste steg.
Hva banken kan kreve av laget
Banken kan kreve at laget betaler renter og avdrag etter låneavtalen. Hva som skjer hvis laget misligholder, avhenger av vilkårene i avtalen og av pantet banken har i eiendommen. Som andelseier ser du lånene i notene til årsregnskapet, som skal sendes til alle andelseiere senest åtte dager før den ordinære generalforsamlingen (§ 7-4). Der står det hvem laget har lånt av, og hva renten og løpetiden er.
Hvis du har nedbetalt din del
Har laget en IN-ordning, og du har nedbetalt din del av fellesgjelden, har du redusert lagets lån med beløpet du betalte. Felleskostnadene dine er lavere som følge av det. Det endrer ikke hvem banken har krav mot. Lånet er fortsatt lagets, og du har ikke fått et personlig ansvar overfor banken ved å betale ned.
Når du likevel kan ha et personlig ansvar
Regelen i § 1-2 gjelder fellesgjelden til laget. Den gjelder ikke gjeld du selv har tatt opp. Har du lånt penger til å kjøpe andelen, har du en egen låneavtale med din bank, og der er det du som skylder. Banken har da pant i andelen din. Har du i tillegg skrevet under på en garanti eller kausjon for lagets lån, er det en egen avtale som kan gi banken krav mot deg. Det er en annen sak enn fellesgjeld, og du vil vite om det, fordi du selv har signert.
brevet fra banken
Fatima har bodd i et borettslag i fem år. Andelen hennes har en del av fellesgjelden på 420 000 kroner, og hun betaler 4 800 kroner i måneden i felleskostnader. En dag får hun et brev fra lagets bank. Det gjelder en endring i lånevilkårene og er sendt som kopi til alle andelseiere. Hun lurer på om banken nå kan kreve 420 000 kroner av henne.
Svaret er nei. Brevet er sendt til laget, og lånet er lagets. Hun skylder fortsatt laget 4 800 kroner i måneden, ikke banken 420 000 kroner. Skulle renten gå opp, kan styret sette opp felleskostnadene, men den økningen kommer som et nytt månedsbeløp, ikke som et krav fra banken.
Kort oppsummert
- Banken kan ikke kreve fellesgjelden fra deg som andelseier. Andelseierne hefter ikke for lagets gjeld (§ 1-2).
- Du betaler din del av felleskostnadene, som blant annet dekker renter og avdrag (§ 5-19).
- Laget har panterett i andelen din for ubetalte felleskostnader (§ 5-20).
- Et eget lån eller en garanti du selv har signert, er en annen sak enn fellesgjelden.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.