Kan jeg avtale lang overtakelse når jeg selger før jeg kjøper?

Loven setter ingen øvre grense

Avhendingslova har ikke noe krav om hvor raskt overtakelsen må skje. Etter § 2-3 kan kjøperen, når han har oppfylt sine plikter, kreve å overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Den regelen gjelder bare hvis partene ikke har avtalt noe annet.

Loven kan fravikes ved avtale, så langt ikke annet er særskilt sagt (§ 1-2 første ledd). Reglene om overtakelsestidspunkt er ikke blant dem som er vernet mot avtaler til ugunst for forbrukerkjøpere. En kjøper og en selger kan derfor avtale overtakelse om fire, seks eller ni måneder.

I praksis er det kjøperens vilje til å vente som setter grensen. Mange kjøpere trenger bolig raskt, har et lån som skal løses ut eller betaler leie. Noen vil likevel godta lang tid, særlig hvis prisen eller boligen passer.

Hva en lang overtakelse betyr for risikoen

Så lenge kjøperen ikke har overtatt, er det du som bærer faren for at boligen blir ødelagt eller skadet (§ 2-4). Skjer det en brann, har du fortsatt ansvar. Har du forsikret boligen, har kjøperen rett til å bruke forsikringen etter at avtalen ble bindende, og du må føre den over til ham når han krever det og har oppfylt sine plikter.

Du beholder også leien eller avkastningen, men bærer kostnadene med boligen frem til overtakelsen (§ 2-5). Det gjelder kommunale avgifter, strøm, forsikring og felleskostnader.

Tidspunktet da risikoen går over, er også tidspunktet boligen vurderes opp mot når det gjelder mangler (§ 3-1 andre ledd). En lang overtakelse betyr derfor at du svarer for tilstanden helt frem til overtakelsen. Reklamasjonsfristen på fem år regnes fra kjøperen overtok bruken.

Hva som bør stå i kontrakten

Lang overtakelse bør ikke bare være en muntlig forståelse. Disse punktene bør skrives inn:

• Fast dato, eller en periode med en siste dato hvis du vil ha fleksibilitet.
• Når kjøpesummen skal betales, og om kjøperen skal betale rente på noe av den før overtakelsen.
• Hvem som har forsikringsansvar, og at du holder boligen forsvarlig vedlikeholdt.
• Om kjøperen kan få adgang for å måle opp, besiktige eller gjøre mindre arbeider.
• Om du kan flytte tidligere dersom du finner noe, og hvor mye varsel du må gi.
• Hva som skjer hvis du ikke leverer på tiden. Kontrakten kan angi en fast sum per dag, eller vise til loven.

En tydelig kontrakt gjør det lettere for begge å holde seg til avtalen hvis noe går galt.

Hvis du ikke leverer på tiden

Får ikke kjøperen overta boligen til avtalt dato, kan han kreve oppfyllelse, heve etter en rimelig tilleggsfrist og kreve erstatning for forsinkelsen (§ 4-2, 4-3 og 4-5). Erstatning for direkte tap kan kreves uten at selgeren har skyld. Dette gjelder for eksempel utgifter til midlertidig bolig. Indirekte tap kan bare kreves hvis du har skyld. Kjøperen kan også holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet (§ 4-6).

Ligger det en risiko for at du ikke blir ferdig med det nye stedet, bør du ta høyde for det i datoen. En avtale med litt luft er billigere enn en forsinkelse.

Kort oppsummert

• Overtakelsesdatoen kan avtales fritt, også når du selger før du kjøper.
• Uten avtale kan kjøperen kreve overtakelse ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.
• Til overtakelsen bærer du risikoen for boligen og kostnadene ved den.
• Skriv datoen, forsikringsansvaret og betalingstidspunktet i kontrakten.
• Leverer du ikke i tide, kan kjøperen kreve oppfyllelse, heve etter tilleggsfrist og kreve erstatning.