Avtale når foreldre er med på boligkjøpet: dette bør stå i den

Hvem eier hva, og hvordan skal det stå i avtalen

Det første avtalen bør svare på, er eierforholdet. Hvem skal stå som eier i grunnboken (det offentlige registeret over hvem som eier eiendommer), og hvor stor andel har hver av dere? Skriv andelen som en brøk eller en prosent, for eksempel 70/30.

Hvis ingenting er avtalt og det heller ikke er grunnlag for noe annet, regnes sameierne som like store. Det følger av sameieloven § 2. Har foreldrene betalt halvparten av egenkapitalen og barnet resten, kan det være greit. Har foreldrene bidratt med 600 000 kroner og barnet med 50 000, blir en like deling neppe det dere mente. Da må andelene skrives ned.

Hvem betaler lånet og de løpende utgiftene

Avtalen bør si hvem som er låntaker, og hvem som betaler terminbeløpet. Det er en forskjell mellom å være eier og å være den som betaler lånet. Barnet kan for eksempel betale hele lånet alene mens foreldrene eier en tredjedel.

Skriv også hvem som betaler kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og eventuelle fellesutgifter, og hvordan dere deler en uventet stor regning, som et nytt tak. Loven om sameie fordeler faste utgifter etter eierandel, men dere kan avtale noe annet. Hvis barnet bor i boligen og foreldrene ikke gjør det, er det rimelig å avtale at barnet dekker den daglige driften.

Er foreldrenes penger et lån eller en gave

Dette er punktet som oftest skaper strid senere, og det er også der en tydelig avtale gjør mest nytte. Penger fra foreldre kan være en gave, et lån eller en del av en eierandel som foreldrene betaler for. Alle tre er lovlige, men de gir ulike rettigheter.

Er pengene en gave, skal de ikke betales tilbake. Er de et lån, bør avtalen si hvor mye, om det er renter, når det skal tilbakebetales og hva som skjer hvis barnet ikke klarer det. Er foreldrene i realiteten medeiere, bør det stå at pengene gir dem en andel i boligen og i verdistigningen.

Uten skriftlig avklaring kan partene huske forskjellig. Barnet mener at pengene var en gave, foreldrene mener at de skulle tilbake. Da blir det ord mot ord.

Gave og arv: skal det trekkes fra senere

Hvis foreldrene har flere barn, kommer spørsmålet om arv. Etter arveloven § 75 skal en ytelse avkortes i barnets arv bare hvis det var satt som en betingelse for ytelsen. Loven sier at en slik betingelse bør være skriftlig og gjort kjent for de andre livsarvingene. Er ingenting sagt, gjelder altså ikke avkorting automatisk.

Dere bør derfor skrive enten at gaven skal avkortes i arven, med hvilket beløp, eller at den er en ren gave som ikke skal trekkes fra. Verdien skal som hovedregel settes til det den var da barnet mottok ytelsen, hvis ikke annet er bestemt.

Hva skjer ved salg, skilsmisse og dødsfall

Avtalen bør også svare på hva som skjer hvis boligen skal selges. Hvem bestemmer når, og hvordan deles overskuddet? Etter sameieloven kan en eier avhende sin andel fritt, men de andre eierne har da forkjøpsrett (rett til å overta andelen først), se sameieloven § 11. En eier kan også kreve at sameiet oppløses, og hvis boligen ikke kan deles, skal den selges. Slike regler kan dere tilpasse. Dere kan avtale at foreldrene får tilbake sin innskutte sum før overskuddet deles, eller at barnet har rett til å kjøpe ut foreldrene til en avtalt takst.

Ved skilsmisse kan det som barnet har fått som gave fra andre enn ektefellen, i noen tilfeller holdes utenfor delingen etter ekteskapsloven § 59. Det gjelder når verdien klart kan føres tilbake til gaven. Da hjelper det å kunne dokumentere når og hvor mye foreldrene ga, og at det var en gave til barnet alene. Vil dere at pengene skal holdes utenfor, bør dokumentasjon på gaven følge med.

Dør en av foreldrene, går andelen inn i dødsboet. Avtalen kan si hva barnet har rett til å gjøre med den, men en avtale kan ikke alene bestemme hvem som arver. Det krever testament.

Kort oppsummert

• En avtale mellom foreldre og barn om boligkjøpet bør være skriftlig og undertegnet av alle som er med.
• Skriv eierandeler som brøk eller prosent. Uten avtale regnes eierne som utgangspunkt som like store.
• Avklar om foreldrenes penger er gave, lån eller kjøp av en andel, og hvem som betaler lån og driftsutgifter.
• Skal en gave trekkes fra barnets arv, må det settes som betingelse, og det bør stå skriftlig.
• Regulér salg, utkjøp og hva som skjer ved skilsmisse og dødsfall.