Kan jeg avskrive utleieboligen min?
Du kan som hovedregel ikke avskrive utleieboligen din. Boligbygg er ikke nevnt blant avskrivningsgruppene i skatteloven, og slik har reglene også vært forstått i praksis. Det du kan få fradrag for, er inventar du kjøper til utleien, som møbler og hvitevarer. Det forutsetter at utleien er skattepliktig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva det vil si å avskrive
Å avskrive betyr å fordele en kostnad over flere år i stedet for å trekke den fra med en gang. Reglene står i skatteloven kapittel 14. Etter skatteloven § 14-40 avskrives varige og betydelige driftsmidler. Et driftsmiddel er en gjenstand som brukes til å skaffe inntekt. Det regnes som varig når det ved kjøpet antas å vare i minst tre år, og som betydelig når det koster 30 000 kroner eller mer.
Hvert år trekker du fra en prosent av det som står igjen på en saldo (restverdien). Hvor høy prosent du kan bruke, avhenger av hvilken gruppe gjenstanden hører til. Gruppene og satsene står i § 14-43.
Hvorfor du vanligvis ikke kan avskrive utleieboligen
Saldogruppene i loven nevner blant annet «bygg og anlegg, hoteller, losjihus, bevertningssteder m.v.» og «forretningsbygg». Et vanlig boligbygg som en privatperson leier ut, står ikke der med navn. I praksis behandles boligbygg som ikke avskrivbare. Loven har ingen setning som sier det rett ut, så regelen følger av hvordan gruppene er avgrenset og av hvordan skattemyndighetene har brukt dem.
Det betyr at kjøpesummen for leiligheten ikke gir deg årlige fradrag. Pengene du betalte, regnes som kostpris, altså det boligen har kostet deg. Kostprisen får betydning først når du selger, fordi den trekkes fra salgssummen når gevinsten skal beregnes. Skal du selge, kan du lese mer om hvordan gevinsten på bolig regnes ut.
Du får likevel fradrag for mye annet som hører til utleien. Vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og renter på lånet er kostnader som kan trekkes fra i leieinntekten når utleien er skattepliktig (skatteloven § 6-1). Forbedringer av boligen, såkalt påkostning, gir ikke fradrag, men legges til kostprisen på samme måte som kjøpesummen.
Loven har en egen saldogruppe for fast teknisk installasjon i bygninger, som varmeanlegg, elektrisk anlegg og sanitæranlegg, med en sats på 10 prosent. Om slikt utstyr i en privat utleiebolig kan avskrives i den gruppen, sier loven ikke uttrykkelig. Vanligvis vurderes arbeid på boligens faste deler som vedlikehold eller påkostning på selve boligen. Vedlikehold gir fradrag med en gang, og påkostning gir ikke fradrag, men legges til kostprisen.
Det du kan avskrive: møbler og hvitevarer
Leier du ut boligen møblert, er møblene driftsmidler. Der gjelder en egen regel for gjenstander som er billige eller kortlivede. Koster en gjenstand under 30 000 kroner, eller har den kortere brukstid enn tre år, kan du fradragsføre hele kostnaden det året du kjøper den, eller du kan avskrive den (§ 14-40 andre ledd). Du velger selv. De fleste velger å trekke fra alt med en gang.
Koster gjenstanden 30 000 kroner eller mer og varer i minst tre år, skal den avskrives. Inventar ligger i en gruppe der du kan avskrive med inntil 20 prosent av saldoen hvert år (§ 14-43). Du kan velge en lavere sats enn 20 prosent, men ikke en høyere.
Året du får fradrag, følger av § 14-2. Du fradragsfører kostnaden det året du har en ubetinget forpliktelse til å betale, som regel kjøpsåret.
Karoline og leiligheten i Skien
Karoline Aas kjøpte en toromsleilighet i Skien for 3 400 000 kroner og leier den ut møblert for 14 000 kroner i måneden. Hun bor selv i en annen by, så utleien er skattepliktig. Leieinntekten er 168 000 kroner i året.
Det første året kjøper hun en sofa til 9 000 kroner, en seng til 7 500 kroner, et kjøleskap til 11 000 kroner og en vaskemaskin til 6 500 kroner. Hver gjenstand koster under 30 000 kroner, så hun trekker fra alle 34 000 kronene det året. Renter på lånet utgjør 62 000 kroner, og kommunale avgifter, forsikring og felleskostnader er til sammen 28 000 kroner.
Regnestykket blir 168 000 minus 62 000 minus 28 000 minus 34 000, altså en nettoinntekt på 44 000 kroner. Karoline får ikke noe fradrag for de 3 400 000 kronene hun betalte for selve leiligheten. De kommer til nytte først den dagen hun selger.
Når avskrivning ikke er aktuelt
Er utleien skattefri, får du ikke fradrag for kostnader til utleien. Det gjelder blant annet når du leier ut en del av boligen du selv bor i, og bruker minst halvparten av den selv (skatteloven § 7-2). Da er leien ikke inntekt, og da kan heller ikke møblene avskrives.
Det samme gjelder utleie som skattlegges etter sjablongen i § 7-2 andre ledd, der 85 prosent av leien over 15 000 kroner regnes som inntekt. Slik utleie brukes for eksempel for fritidseiendom som er delvis utleid. Inntekten regnes ut etter sjablongen, og du trekker ikke fra kostnadene i tillegg.
Skal gjenstanden brukes både til utleie og privat, bør fradraget bare gjelde den delen som hører til utleien. Det er en vurdering ut fra hvordan gjenstanden faktisk brukes.
Kort oppsummert
- Boligbygget kan du som hovedregel ikke avskrive, så du kan ikke avskrive utleieboligen selv om utleien er skattepliktig.
- Kjøpesummen er kostpris og får betydning først ved salg.
- Møbler og hvitevarer under 30 000 kroner kan du trekke fra i kjøpsåret eller avskrive.
- Koster en gjenstand 30 000 kroner eller mer og varer i minst tre år, skal den avskrives med inntil 20 prosent av saldoen per år.
- Er leien skattefri eller regnet etter sjablongen, får du ikke fradrag for inventar.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.