Kan årsmøtet gjøre om sykkelboden til noe annet?

Er sykkelboden fellesareal eller en del av en seksjon?

Før årsmøtet stemmer, må dere vite hvem boden tilhører. Er sykkelboden et felles rom i kjelleren som alle kan bruke, er den fellesareal. Det er sameiet som eier og forvalter den. Er den derimot en tilleggsdel som hører til én eller flere seksjoner, er det de eierne som disponerer den, og årsmøtet kan ikke bestemme over den på samme måte.

Svaret står i seksjoneringsvedtaket og på tegningene. Hvis du er usikker, er boden i kjelleren din eller sameiets et spørsmål som ofte kommer opp, og som styret kan svare på med utgangspunkt i dokumentene.

Resten av artikkelen gjelder en sykkelbod som er felles.

Hvilket flertall trengs for å endre bruken av sykkelboden?

Det finnes ikke ett svar, fordi loven skiller mellom ulike typer tiltak.

Hverdagsvalg tas av styret. Etter eierseksjonsloven § 57 skal styret sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og etter § 58 kan det ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall. Å sette inn flere stativer eller bytte lås er slike valg.

Går endringen ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, kreves det etter § 49 minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Det gjelder blant annet endringer av bebyggelsen og omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter. Bygger dere om rommet til vaskeri, barnevognrom eller verksted, er dere trolig over grensen.

Er endringen et tiltak som angår bo- og bruksinteressene, gjelder i tillegg § 50. Koster tiltaket fellesskapet mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, holder vanlig flertall. Koster det mer, trengs to tredjedeler. Får enkelte eiere et samlet utlegg på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, må de selv si ja.

Over alt dette står § 51. Tiltak som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold krever to tredjedeler av de avgitte stemmene, og en eier som får over halve grunnbeløpet i utgifter, må selv si seg enig. Hvor langt det rekker når en bod får ny bruk, er en vurdering. Tar dere bort den eneste plassen mange har til sykkelen sin, ligger det nærmere enn om rommet er nesten ubrukt. Paragrafene finner du i eierseksjonsloven.

Når boden skal bli en ny bruksenhet

Vil dere gjøre om boden til en hybel, et kontor eller en annen enhet som skal kunne selges, er det mer enn en bruksendring. Det krever at arealet blir en egen seksjon eller en del av en eksisterende seksjon, og det krever en reseksjonering som kommunen behandler. Årsmøtet må først ha samtykket til omgjøringen av fellesarealet, med to tredjedeler etter § 49.

I tillegg kommer reglene i plan- og bygningsloven. Varig bruksendring av en bygning eller del av den er søknadspliktig etter § 20-1, og rommet må tilfredsstille byggekravene til det nye formålet. Et rom i kjelleren som var godkjent som sykkelbod, er ikke automatisk godkjent som oppholdsrom.

Hvis boden skal leies ut i stedet

Vil årsmøtet leie ut boden til én seksjonseier eller til en utenforstående, er det en annen type omgjøring. Etter § 49 gjelder to tredjedels flertall også for utleie eller leie av fast eiendom som tilhører seksjonene i fellesskap, når det går ut over vanlig forvaltning. Avtalen bør si hva leien er, hvor lenge den løper og hvem som skal ha leieinntektene. Inntekter fra eiendommen fordeles etter sameiebrøken hvis ikke vedtektene sier noe annet.

Hva sameiet gjør med sykkelplassene

Fjerner dere sykkelplassene, bør årsmøtet samtidig vedta hvor syklene skal stå i stedet, for eksempel i nye stativ ute. Da er det lettere å vise at endringen ikke tar bort noe viktig for dem som bruker boden.

Loven setter også en generell skranke. Etter § 40 kan årsmøtet ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre eieres bekostning. Hvis bare beboerne i en av oppgangene mister sykkelplassene, kan det være relevant. Sameiet må kunne forklare hvorfor endringen er rimelig for alle.

Kort oppsummert

• Sykkelboden må være fellesareal for at årsmøtet skal kunne endre bruken av den.
• Går omgjøringen ut over vanlig forvaltning, kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene.
• Skal boden bli en ny bruksenhet, trengs reseksjonering fra kommunen og bruksendring etter plan- og bygningsloven.
• Går tiltaket ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, må alle si seg enige.
• Blanke stemmer regnes som ikke avgitt når flertallet beregnes.