Kan årsmøtet endre 90-dagersgrensen for korttidsutleie?
Ja, årsmøtet kan endre 90-dagersgrensen for korttidsutleie, men bare innenfor en ramme på 60 til 120 døgn i året. Det krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, og grensen skal stå i vedtektene. Årsmøtet kan ikke forby korttidsutleie helt og heller ikke åpne for ubegrenset utleie. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Rammen: 60 til 120 døgn
Standarden er 90 døgn. Eierseksjonsloven § 24 sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen ikke er tillatt i mer enn 90 døgn årlig, men at grensen kan fravikes i vedtektene og da kan settes til mellom 60 og 120 døgn.
Årsmøtet kan altså endre grensen, men ikke fritt. Det kan velge et tall i intervallet, for eksempel 60 for å stramme inn, 120 for å lempe på reglene, eller 75 som et mellomtrinn. Det kan ikke vedta 30 døgn, og det kan ikke fjerne grensen helt.
Vil sameiet ha et totalforbud mot korttidsutleie, gir ikke loven mulighet til å gå lenger ned enn 60 døgn ved flertallsvedtak.
Flertallskravet og hvordan stemmene telles
Beslutningen krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Det er strengere enn det vanlige flertallet, som er mer enn halvparten.
I sameier som bare har boligseksjoner, har hver seksjon én stemme. I blandede sameier, med både bolig og næring, regnes flertallet etter sameiebrøken som hovedregel. Det følger av § 52.
Blanke stemmer regnes som ikke avgitt. Står du som eier av en seksjon, men ikke møter og ikke har gitt fullmakt, er stemmen din heller ikke avgitt. Det er andelen av dem som faktisk stemmer, som avgjør, ikke andelen av alle seksjonseiere.
Hvordan endringen gjøres formelt
Grensen skal fastsettes i vedtektene. Vedtektene kan bare endres på årsmøtet, og det gjelder også en endring av korttidsgrensen (§ 27). Saken må tas opp slik at alle seksjonseierne er varslet i innkallingen. Styret innkaller med minst åtte og høyst tjue dagers varsel.
Forslaget bør ha konkret ordlyd, for eksempel at «korttidsutleie av hele boligseksjonen kan ikke overstige 60 døgn årlig». Da vet alle hva de stemmer over.
Kan en tidligere eier bli bundet
Det er et spørsmål mange stiller: gjelder den nye grensen også for dem som kjøpte seksjonen før endringen? Loven stiller krav om to tredjedels flertall på årsmøtet, men ikke om samtykke fra hver enkelt seksjonseier. Slik ordningen er skrevet, er det vedtektene i sameiet som til enhver tid bestemmer grensen.
Samtykkekravet i § 24 annet ledd gjelder for andre begrensninger i retten til å leie ut. Korttidsgrensen mellom 60 og 120 er en egen ordning som loven selv åpner for med flertallsvedtak.
sameiet i Kvadraturen
Sameiet Storgata 12 har 20 boligseksjoner. Mange naboer er plaget av gjester som kommer og går. På årsmøtet i april foreslår styret å sette grensen til 60 døgn.
Alle 20 seksjoner har én stemme hver. Det møter 15 seksjonseiere. Av dem stemmer 10 for, 4 mot og 1 blank. Den blanke regnes som ikke avgitt, så det er 14 avgitte stemmer. To tredjedeler av 14 er 9,33, og 10 stemmer for er mer enn det. Forslaget går gjennom.
Hadde bare 9 stemt for og 5 mot, ville forslaget falt, fordi 9 av 14 er under to tredjedeler.
Fra og med vedtaket gjelder 60 døgn for hele sameiet. Elin, som har leid ut sin seksjon på Airbnb i 85 døgn i året, må kutte ned.
Hva årsmøtet ikke kan
Årsmøtet kan ikke bruke den samme avstemningen til å forby langtidsutleie eller til å kreve at seksjonseierne selv bor i boligen. Slike begrensninger kan bare binde dem som har samtykket. Heller ikke kan et flertall vedta noe som gir noen en urimelig fordel på andres bekostning.
I sameier der alle enhetene er fritidsboliger gjelder ikke 90-dagersreglene i det hele tatt.
Hva som skjer med utleiere som allerede har bookinger
En ny grense kan ramme folk som allerede har lagt planer. Har du tatt imot bookinger for sommeren før årsmøtet vedtok 60 døgn, kan du risikere at du ikke får gjennomført dem alle. Paragraf 24 har ingen egne overgangsregler, så det er verdt å se hva årsmøtet selv har bestemt i vedtaket.
Et sameie som ønsker å gå fram skånsomt, kan skrive i vedtaket når den nye grensen skal gjelde fra. Det kan for eksempel være fra neste årsskifte.
Hvorfor ikke bare la styret bestemme
Styret kan ikke endre grensen på egen hånd. Vedtektene kan bare fastsettes eller endres på årsmøtet, og det gjelder også korttidsgrensen. Styret fører den daglige driften og kan følge opp at vedtektene overholdes, men det kan ikke vedta en ny grense selv.
Et vedtak som er gjort av styret alene, er derfor ikke gyldig som endring av 90-dagersgrensen. Seksjonseiere som får slikt vedtak, kan be om at saken tas opp på årsmøtet.
Kort oppsummert
- Årsmøtet kan endre grensen på 90 døgn til et tall mellom 60 og 120 døgn.
- Det krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, og blanke stemmer regnes som ikke avgitt.
- Grensen skal stå i vedtektene, og saken må være varslet i innkallingen til årsmøtet.
- Årsmøtet kan ikke forby korttidsutleie helt eller åpne for ubegrenset utleie.
- Endringen gjelder bare korttidsutleie av hele boligseksjonen på inntil 30 døgn sammenhengende.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.