Arbeidsgiver vil ha markedsleie etter at jeg sluttet: kan de det?
Nei, arbeidsgiveren kan ikke uten videre sette leien til markedsleie fordi du har sluttet. Etter husleieloven kan leien økes etter konsumprisindeksen ett år etter forrige endring, eller settes til gjengs leie etter minst to år og seks måneder med seks måneders varsel. Arbeidsgiveren kan i stedet si opp leieforholdet, og er det en bolig du har plikt til å bebo for å utføre arbeidet, faller avtalen bort når arbeidsforholdet tar slutt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Husleieloven gjelder også når boligen fulgte med jobben
Husleieloven § 1-1 sier at loven gjelder selv om retten til å bo har grunnlag i en arbeidsavtale. Du er leietaker, og arbeidsgiveren er utleier. Det som skiller en tjenestebolig fra andre boliger, er særreglene i § 11-3. De gjelder bare hvis du skriftlig har fått opplyst at avtalen gjelder en bolig du leier som arbeidstaker, og at det gir deg færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Har du ikke fått en slik opplysning, gjelder de vanlige reglene fullt ut.
Spørsmålet om leien styres av kapittel 4 i loven. Det finnes ingen regel om at leien automatisk blir høyere når arbeidsforholdet er over.
Slik kan arbeidsgiveren øke leien: KPI og gjengs leie
Det er to veier til høyere leie uten at leieforholdet sies opp.
Den første er regulering etter konsumprisindeksen (§ 4-2). Endringen kan ikke være større enn endringen i indeksen siden forrige leiefastsetting. Den kan tidligst settes i verk ett år etter forrige leiefastsetting, og du må ha fått skriftlig varsel med minst én måneds frist.
Den andre er gjengs leie (§ 4-3). Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn KPI-regulering, kan hver av partene kreve at leien settes til gjengs leie. Det er leien for liknende husrom på liknende vilkår. Du skal ha fradrag for den delen av verdien som skyldes dine egne forbedringer og innsats. Endringen kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det skriftlige kravet er framsatt, og tidligst ett år etter forrige endring.
Blir dere ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dere kreve at en takstnemnd avgjør saken (§ 12-2). Nemnda har tre medlemmer og oppnevnes av tingretten. Utleieren dekker kostnadene hvis nemnda kommer til et lavere beløp enn det utleieren krevde. Ellers betaler leieren.
Et krav om «markedsleie» fra en bestemt dato, uten disse trinnene, har ikke støtte i loven. Hva som er forskjellen på begrepene, står i artikkelen om gjengs leie og markedsleie.
Når arbeidsforholdet er over: oppsigelse og boplikt
At du har sluttet, gir ikke arbeidsgiveren rett til å øke leien. Det kan derimot gi grunnlag for å avslutte leieforholdet, og beskyttelsen er svakere enn i vanlige leieforhold. Hvis du skal tre ut av arbeidsforholdet eller bli forflyttet, kan retten bare sette en oppsigelse til side når særlige grunner gjør det rimelig. Retten skal sørge for at oppsigelsen ikke brukes som kampmiddel i en arbeidstvist. Det samme gjelder når du eller noen i husstanden har fortsatt leieforholdet etter at jobben tok slutt (§ 11-3 tredje ledd). Kravene til form og frist for oppsigelser gjelder fortsatt, så oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og fristen er tre måneder.
Har du plikt til å bo i boligen, og boplikten er nødvendig for at arbeidet kan utføres, faller leieavtalen bort når du trer ut av arbeidsforholdet eller blir forflyttet. Det skjer uten hinder av oppsigelsesreglene i kapittel 9 (§ 11-3 fjerde ledd). Da blir spørsmålet om høyere leie uaktuelt, fordi leieforholdet er slutt.
For noen få typer boliger gjelder ikke §§ 4-2 og 4-3 i det hele. Det er statens boliger til stortingsrepresentanter og departementenes politiske ledelse, boliger kommune eller kirkelig organ har stilt til disposisjon for embets- eller tjenestemenn i Den norske kirke, og forsvarets boliger til eget personell. Der er det avtalen som bestemmer leien.
Daniel og vaktmesterleiligheten
Daniel har jobbet som vaktmester for et boligselskap og leid en tre-roms av arbeidsgiveren i fire år for 6 500 kroner i måneden. Kontrakten sier ikke at han må bo der for å gjøre jobben, og han har aldri fått skriftlig opplyst at han har færre rettigheter enn andre leietakere. Han slutter 1. oktober for en jobb et annet sted. 1. november får han brev: fra 1. januar skal leien være 14 000 kroner, «markedsleie».
Daniel kan svare at økningen ikke har hjemmel. Anta at konsumprisindeksen har steget tre prosent siden leien sist ble fastsatt. Da kan leien etter § 4-2 bli 6 695 kroner, med minst én måneds varsel. Vil arbeidsgiveren høyere, må den kreve gjengs leie skriftlig. Daniel har bodd der lenge nok, men endringen kan tidligst komme seks måneder etter kravet. Viser det seg at liknende leiligheter i området leies ut for rundt 11 800 kroner, er det omtrent der leien kan lande, minus fradrag for malingen og gulvet Daniel selv har bekostet. Er de uenige om tallet, avgjør en takstnemnd.
Arbeidsgiveren kan også velge å si opp. Da kreves en skriftlig, begrunnet oppsigelse med tre måneders frist, og Daniel kan protestere.
Hvordan du svarer på kravet
Svar skriftlig og be arbeidsgiveren oppgi hvilken paragraf kravet bygger på. Betal den leien som gjelder inntil en endring er satt i verk på lovlig måte. Er dere uenige om hvilken leie som skal betales, åpner husleieloven § 3-8 for at du deponerer den omtvistede delen på en egen konto. Så lenge du gjør det etter reglene, kan avtalen ikke sies opp eller heves på grunn av manglende leiebetaling.
Får du tilbud om en ny avtale med høyere leie, står du fritt til å si nei. Risikoen er at arbeidsgiveren da velger å si opp, og da gjelder reglene over.
Kort oppsummert
- Arbeidsgiveren kan ikke bare sette tjenesteboligen din til markedsleie etter at du sluttet. Leien kan økes etter konsumprisindeksen eller settes til gjengs leie etter lovens frister og varsler.
- Gjengs leie krever minst to år og seks måneder uten annen endring enn KPI, skriftlig krav og seks måneders varsel.
- Skal du tre ut av jobben, kan retten bare sette en oppsigelse til side når særlige grunner gjør det rimelig.
- Har du boplikt som er nødvendig for arbeidet, faller avtalen bort når du slutter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.