Vanninnsig i kjeller og sak mot entreprenør: ikke medhold (FinKN 2024-1030)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1896 i første etasje i et sameie med tre eierseksjoner. Den ble solgt som den er for 4,92 millioner kroner og overtatt sommeren 2020. Salgsoppgaven opplyste at sameiet hadde en pågående sak mot entreprenøren som utførte dreneringen, fordi det kom litt vanninnsig i kjelleren ved store nedbørsmengder.

Selgeren hadde gitt samme type opplysning i egenerklæringen (selgerens skjema om boligen). Selgeren skrev at sameiet forsøkte å ta drenering som reklamasjon mot entreprenøren, og at vanninntrengingen kom etter at entreprenøren hadde utbedret grunnmuren. Etter overtakelsen fikk kjøperen en faktura for graving og et forsøk på utbedring. Senere viste det seg at sameiet ikke hadde noe krav mot entreprenøren, og at seksjonseierne selv måtte dekke kostnaden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 53 295 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Kjøperen mente at både selgeren og megleren hadde sagt at saken mot entreprenøren ville løse problemet, slik at kjøperen ikke trengte å tenke på det. Opplysningene var dermed mangelfulle og uriktige.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Det mente også at opplysningene stemte med det som faktisk gjaldt: det var et problem med vanninnsig, og det pågikk et forsøk på å få entreprenøren til å ta ansvar. Selgeren bestred å ha sagt at entreprenøren med sikkerhet skulle dekke kostnadene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold fordi kjøperen hadde reklamert for sent. Nemnda syntes bevisbildet var uklart og lot det spørsmålet stå åpent. Den mente at det uansett ikke var noen mangel, av tre grunner.

For det første ligger utgangspunktet hos selgeren. Ved uriktige eller mangelfulle opplysninger må selgeren vise at opplysningen ikke påvirket kjøperen. Nemnda mente at selgeren her hadde klart det.

For det andre var kravet lite i forhold til prisen. Det var ikke en sikkerhetsmangel og ikke et akutt behov for utbedring.

For det tredje var kjøperen advart. Salgsoppgaven og egenerklæringen sa at vanninnsiget var et kjent problem, og at sameiet bare forsøkte å få entreprenøren til å ta kostnaden. Da er det ikke sannsynlig at en ekstra opplysning om en kostnad i overkant av 50 000 kroner ville påvirket kjøpet eller budet. Det var derfor ingen mangel etter reglene om opplysningssvikt (§§ 3-7 og 3-8).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står i salgsoppgaven og egenerklæringen, veier tungt. Når en risiko er nevnt, og sameiet bare forsøker å få dekket kostnaden, kan kjøperen ikke uten videre regne med at andre tar regningen.

Den viser også at en liten ekstrakostnad i forhold til boligprisen sjelden gir grunnlag for prisavslag når risikoen var opplyst. Muntlige forsikringer fra selger eller megler er vanskelige å dokumentere, og det er en fordel å ha slike svar på skrift.

Kort oppsummert

• Vanninnsig i kjelleren i en leilighet fra 1896. Salgsoppgaven opplyste om en pågående sak mot entreprenør.
• Nemnda mente at opplysningene ikke hadde påvirket kjøpet, siden risikoen var nevnt og kostnaden var liten.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 53 295 kroner.