Lekkasje fra torvtak på hytte fra 1970: kjøper nådde ikke frem (FinKN 2023-660)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet, oppført i 1970, i en rekke med hytter. Den ble solgt for 2,5 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 1.12.21 og overtatt 18.12.21. Prospektet beskrev hytta som nyrestaurert og påbygget de siste årene, slik at den fremsto som tilnærmet ny.

Tilstandsrapporten ga vegger, fasader og vinduer tilstandsgrad 1 (ingen avvik av betydning). Taket var dekket med torv og var snødekt ved befaringen. Den eldste delen av taket fikk tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak), og tilbygget fra rundt 2017 fikk tilstandsgrad 1. I egenerklæringsskjemaet (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selgeren at tilbygget og oppussingen av fasaden var utført som egeninnsats, med dugnad av familie og venner.

En tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at det rant vann ned mellom kledningen og et vindu. Takstfolk fant at torvtaket manglet knotteplast under torven, og at ytterkledning og vinduer var dårlig utført. Det var ikke funnet noen følgeskader inne.

Kjøperen hadde i tillegg eid nabohytta vegg i vegg. Der hadde kjøperen fått en lekkasje i 2018 som følge av selgerens arbeid på taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger når det er en mangel). Kjøperen krevde 256 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 18 788 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrente. Av dette gjaldt 187 500 kroner taket. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om arbeid på taket, og at forholdet var en vesentlig mangel.

Selskapet avslo. Det pekte på at kjøperen som nabo selv var berørt av lekkasjen og kjente til arbeidet, og at kjøperen måtte regne med at den gamle delen av taket kunne trenge oppgradering.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det ikke var noen mangel, og nemnda var i hovedtrekk enig. Tre ting veide tyngst.

For det første kunne kjøperen ikke påberope seg noe kjøperen allerede kjente til. Nemnda la til grunn at kjøperen kjente til takarbeidene og lekkasjen før budet ble akseptert. Da kan ikke manglende opplysning om det gjøres gjeldende som en mangel.

For det andre var det ikke et åpenbart misforhold. Selv om kostnadene var omtrent 10 % av kjøpesummen, og dermed over den veiledende grensen, må avviket være utvilsomt for å regnes som vesentlig. Kjøperen hadde fått opplyst at tilbygget var gjort som egeninnsats. I slike saker aksepterer kjøperen en risiko for feil og ufagmessige løsninger.

For det tredje var den gamle delen av taket over 50 år gammel og hadde tilstandsgrad 2. Kjøperen måtte regne med at det kunne bli behov for arbeid.

Nemnda sa likevel at kjøperen kunne forvente at en som legger torvtak, har undersøkt hvilke krav som gjelder. At knotteplast manglet, var derfor ikke uten videre påregnelig. Kjøperen kunne heller ikke bygge på egne antakelser, for eksempel om at en fagperson hadde gjort jobben, uten at det fulgte av salgsdokumentene. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det du allerede vet om boligen ved kjøpet, ikke kan brukes mot selgeren senere. Har du hatt kontakt med selgeren om et forhold, som her, regnes det som kjent.

Når det er opplyst at arbeid er gjort som egeninnsats eller dugnad, godtar du en høyere risiko for feil. Det er heller ikke nok at kostnaden overstiger den veiledende grensen. Nemnda ser også på hva som var opplyst og hva du kunne forvente.

Kort oppsummert

• Torvtaket manglet knotteplast, og kledningen og vinduene var dårlig utført, på en hytte fra 1970.
• Kjøperen kjente til takarbeidene og lekkasjen før kjøpet, og arbeidet var opplyst som egeninnsats.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 256 250 kroner.