Krav mot selger foreldet, boligkjøperforsikring: delvis medhold (FinKN 2023-91)

Hva saken gjaldt

Denne saken er ikke en vanlig tvist mellom kjøper og selger. Den gjelder kjøperens eget forsikringsselskap. Kjøperen kjøpte en leilighet i Oslo fra 2005 for 9,3 millioner kroner i 2016 og overtok 1.8.16. Samtidig tegnet kjøperen boligkjøperforsikring hos HELP Forsikring. Den forsikringen skal dekke kostnader ved å reklamere og eventuelt gå til tvist med selgeren hvis boligen har mangler.

Salgsprospektet fremhevet at seksjonen hadde egen, inngjerdet hage med eksklusiv bruksrett, og hadde et bilde med en rød ring rundt leiligheten og deler av hagen. I august 2020 fikk kjøperen beskjed fra sameiet om at han ikke hadde eksklusiv bruksrett til deler av uteområdet, og at boden var ulovlig. Kjøperen meldte saken til selskapet 25.8.20. Selskapets jurist hjalp først til og reklamerte overfor selgeren 7.9.20, og sendte i februar 2021 et krav om prisavslag på 1 million kroner. Men 10.3.21 avslo selskapet videre bistand, og klageordningen i selskapet opprettholdt avslaget 3.5.21.

I mellomtiden gikk fristen for å kreve noe av selgeren ut. Kravet mot selgeren ble foreldet (mistet fordi fristen gikk ut) rundt august 2021. En tidligere avgjørelse fra nemnda i mars 2022 slo fast at avslaget var urettmessig, og at kravet mot selgeren trolig ville ha ført frem, men selskapet ville ikke følge den. Kjøperen ba derfor nemnda ta stilling til om selskapet måtte betale erstatning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

I denne saken var det kjøperens eget selskap, ikke selgerens, som var motparten. Kjøperen krevde 1 162 281 kroner totalt. Det besto av 1 million kroner for det tapte kravet mot selgeren, 42 750 kroner i utgifter til juridisk bistand i tvisten med selskapet, økte kostnader for nemndas behandling og 119 531 kroner i utgifter i tvisten med sameiet, pluss renter.

Selskapet bestred at det var ansvarsgrunnlag, tap og årsakssammenheng. Det hadde gitt nok veiledning ved avslutningen. Et manglende verditap gjorde også at meglervurderingen ikke kunne brukes, og mangelskravet var trolig allerede foreldet da saken ble meldt.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold under dissens (uenighet i nemnda). Flertallet var fire av fem.

For det første mente flertallet at kjøperen ville ha nådd frem mot selgeren. Prospektet og visningen hadde fremhevet hele området i gult som seksjonens hage. Vedtektene kunne tolkes tvetydig, og en kjøper har ikke plikt til å kontrollere om opplysninger i salget stemmer. Til og med megleren hadde forstått det slik. Dessuten var opplysningene salgsfremmende, siden hagen ga en skjermet beliggenhet. Mindretallet mente derimot at forholdet ikke ville ha påvirket avtalen.

For det andre mente flertallet at selskapet hadde opptrådt uaktsomt. Å avslutte den juridiske bistanden var i seg selv uaktsomt når kravet var godt. I tillegg hadde selskapet ikke sagt tydelig fra at foreldelse nærmet seg. Beskjeden om at klage burde sendes innen 30 dager på grunn av reklamasjon, foreldelse og passivitet ga nesten ingen informasjon. Den blandet tre regelsett og oppfordret til klage internt, noe som ikke stopper foreldelse mot selgeren. En jurist skal være ekstra påpasselig med frister.

For det tredje ble tapet fastsatt skjønnsmessig. Meglerens anslag på 1 million kroner ble ansett som noe høyt, fordi kjøperen hadde fått eksklusiv bruksrett til deler av området. Men også resten hadde verdi. Flertallet kom til 400 000 kroner. Av utgiftene i tvisten med sameiet ble bare 20 000 kroner ansett som forutsigbare. For utgiftene i tvisten med selskapet ble det gitt 50 000 kroner. Totalt fikk kjøperen 470 000 kroner, pluss renter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forsikringsselskap som avslutter en sak, kan få ansvar hvis kunden ikke får klar veiledning om frister. Et generelt standardavsnitt om reglene er ikke nok. Kunden bør få vite hvilken frist som gjelder, når den løper ut, hva som skjer hvis den oversittes, og hvordan den kan avbrytes.

Saken viser også hvor kort fristen kan være. Når en mangel oppdages mange år etter kjøpet, kan en kort tilleggsfrist gjelde. Kravet mot selgeren gikk tapt ved foreldelse, og det var grunnlaget for at selskapet ble erstatningsansvarlig.

Kort oppsummert

• Kjøperens eget boligkjøperforsikringsselskap avsluttet saken, og kravet mot selgeren ble foreldet.
• Flertallet mente selskapet hadde vært uaktsomt ved avslutningen og manglet tydelig veiledning om foreldelse.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 470 000 kroner pluss renter av 1 162 281 kroner som var krevd. Dissens.