Taklekkasje opplyst som reparert, enebolig 1957: delvis medhold (FinKN 2022-710)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1957, solgt «som den er» for 3 490 000 kroner og overtatt 5.11.21. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten fortalte at himlingen på et soverom var preget av en eldre fuktskade etter lekkasje fra yttertaket, og at himlingen måtte skiftes. Rapporten sa også at lekkasjen over det tilbygde soverommet var reparert. Taket og taktekkingen hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og himlingen på soverommet hadde TG 3. Rapporten pekte på at skjulte skader ikke var kontrollert.

Etter overtakelsen fant kjøper fuktig og råttent treverk på kryploftet og så tegn til lekkasje i samme område. Kjøper mente at opplysningen om at lekkasjen var reparert, var uriktig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 73 053 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Et pristilbud på utbedring av lekkasjen lå på 72 063 kroner. Selgerens forsikringsselskap, Anticimex, avslo kravet. Selskapet mente at forholdet lå innenfor det kjøper måtte regne med i et eldre hus, gitt risikoopplysningene i salgsdokumentene, og at opplysningen uansett ikke kunne ha påvirket avtalen.

Selger hadde solgt ved fullmakt og sa at hun hadde lite kjennskap til boligen. Hun mente lekkasjen var reparert ved at takstein som var blåst bort ble lagt tilbake.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda konkluderte under tvil med at det var en mangel, og ga kjøper delvis medhold. Tre forhold veide tyngst.

For det første sto opplysningen om at lekkasjen var reparert i tilstandsrapporten, uten forbehold. Kjøper kunne stole på den uten å undersøke nærmere. Selger kunne enkelt ha skrevet at det var usikkert. Selskapet la ikke frem dokumentasjon på at det faktisk var gjort en forsvarlig reparasjon, og nemnda kan bare bygge på de dokumentene som ligger i saken.

For det andre kunne opplysningen ha påvirket kjøpsavtalen (innvirkning). Risikoopplysningene om eldre fuktskade og skjulte skader talte for at kjøper måtte regne med følgeskader. De var likevel ikke nok til å ta bort inntrykket av at selve lekkasjepunktet var utbedret. En lekkasje som ikke er utbedret, er mer alvorlig enn en som er reparert.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet. Nemnda gjorde et fradrag fordi utbedringen gir boligen en bedre standard enn den hadde (standardhevingsfradrag). Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde foreslått 50 000 kroner. Nemnda gikk lenger og satte fradraget høyere på grunn av risikoopplysningene. Prisavslaget ble 35 000 kroner, med forsinkelsesrente. Kravet om dekning av utgifter til bistand ble ikke tatt til følge, fordi kjøper hadde annen forsikringsdekning. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at noe er utbedret, kan gi grunnlag for krav hvis utbedringen ikke stemmer. Det gjelder særlig når opplysningen står i tilstandsrapporten og ikke har forbehold. Risikoopplysninger om alder og eldre skader fjerner ikke uten videre kravet. De kan derimot føre til at beløpet blir mye lavere enn utbedringskostnadene.

Saken viser også hvem som må bevise hva. Når det finnes tegn til pågående lekkasje, må selger kunne vise at reparasjonen faktisk ble gjort.

Kort oppsummert

• En taklekkasje var opplyst som reparert i tilstandsrapporten, men lakk fortsatt etter overtakelsen.
• Nemnda mente under tvil at det var en mangel, fordi opplysningen sto uten forbehold.
• Kjøper fikk delvis medhold: 35 000 kroner i prisavslag, ikke de 73 053 kronene som var krevd.