Taklekkasje opplyst utbedret «fagmessig»: selskapet vant (FinKN 2022-912)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 2004/05, solgt "som den er" for 4,2 millioner kroner ved kontrakt fra 2019. Før salget var det funnet en fuktskadet plate i undertaket over en takluke. Tilstandsrapporten forklarte skaden med kondens og skrev at eieren hadde montert lufting under platen. Den sa også at forholdet burde holdes under oppsikt, og ga takkonstruksjonen TG 1 (best mulig tilstand). I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) skrev selgeren at skaden var utbedret fagmessig, og svarte nei på spørsmål om utettheter i taket. Det var ikke krysset av for om arbeidet var gjort av faglærte eller ufaglærte.

Tre år etter overtakelsen fant en takstmann en pågående lekkasje rundt pipen. Følgeskadene var delvis skjult bak en duk i undertaket. Takstmannen mente duken var lagt for å skjule skaden eller lede vann videre, og kalte arbeidet klønete. Selskapet fikk vite at arbeidet var gjort av selgeren selv, etter anbefaling fra en takstmann.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 30 835 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), fordelt på utbedringer på 14 850 kroner og 9 860 kroner og 6 125 kroner til lekkasjesøk, med forsinkelsesrente. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) hos Protector Forsikring ASA. Kjøperen mente at selgeren og selgerens takstmann kjente til lekkasjen, og at det var uriktig å kalle utbedringen fagmessig.

Selskapet mente at verken selgeren eller takstmannen kjente til feil, at selgeren hadde grunn til å tro at problemet var løst, og at en eventuell feil uansett ikke hadde påvirket avtalen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til at selgeren ikke hadde brutt opplysningsplikten (§ 3-7). Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke klare holdepunkter for at selgeren kjente til lekkasjen. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve troverdighet like godt som en domstol. Skadene ble dessuten først funnet tre år etter overtakelsen og kan ha utviklet seg i mellomtiden.

For det andre var det uriktige opplysninger (§ 3-8) et tvilsomt spørsmål. Ordet "fagmessig" var uheldig og skapte forventninger. Men tilstandsrapporten sa at det var "eier" som hadde montert luftingen, og at forholdet burde holdes under oppsikt. Flertallet på to mente at dette samlet ga så stor usikkerhet at kjøperen ikke kunne forvente fagmessig utført arbeid. De mente også at skaden var relativt liten.

For det tredje delte nemnda seg. Mindretallet (forbrukerrepresentanten) mente at "eier" like gjerne kunne bety at eieren hadde hyret andre, at "fagmessig" uten forbehold ga en berettiget forventning om fagfolk, og at slikt arbeid på tak har stort skadepotensial. Slik uenighet kalles dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nemnda ser på det samlede opplysningsbildet, ikke bare ett ord i egenerklæringen. Står det "fagmessig" et sted, men noe annet i tilstandsrapporten, kan kjøperen bli holdt til at hun burde ha undret seg. Den viser også at arbeid selgeren har gjort selv, bør angis tydelig. Her ble det ikke gjort, men kjøperen nådde likevel ikke frem, og nemnda var delt.

Kort oppsummert

• En fuktskade i taket var opplyst utbedret fagmessig, men var utbedret av selgeren selv.
• Flertallet mente under tvil at kjøperen ikke kunne forvente fagmessig arbeid, mens mindretallet mente opplysningen var uriktig.
• Selskapet vant frem, og kravet på 30 835 kroner førte ikke frem.