Taklekkasje i leilighet markedsført som ny: delvis medhold (FinKN 2025-523)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 2-roms leilighet oppført i 2018 og solgt «som den er» for 3,09 millioner kroner i 2019. Den ble markedsført som nybygd og ferdigstilt i 2019. Salgsoppgaven opplyste likevel at selve bygget opprinnelig var fra 1852, og at leilighetene var etablert i 2018 og 2019. Det fantes ingen tilstandsrapport, fordi leilighetene var nybygde. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) opplyste selger at det var utført arbeid på taket av faglærte og ufaglærte, og at det var lagt nytt taktekke og delvis nye takstein.

Den 30.10.24 oppdaget kjøper lekkasje fra taket. Undersøkelser viste at vann hadde kommet inn i tre leiligheter, trolig gjennom et utett undertak, og at lekkasjen hadde pågått lenge. Skaderapporten pekte på mange skadde takstein.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 128 352 kroner. Beløpet omfattet utbedring i egen leilighet, kjøperens andel av takarbeidet i sameiet og 26 400 kroner for tre dagers eget arbeid. Selgers forsikringsselskap hadde først fremsatt et forlikstilbud på 60 000 kroner, men mente senere at tilbudet bygget på feil sameiebrøk. Kjøper svarte med et mottilbud på 70 000 kroner.

Selskapet mente at det ikke var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum (at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med). Det pekte på at kostnadene ikke var store nok, at det var opplyst om ufaglært egeninnsats, og at bygget var fra 1852, slik at kjøper ikke kunne ha høye forventninger til taket. Selskapet mente også at egenarbeidet ikke skulle regnes med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første ble leiligheten markedsført som ny, og taktekkingen var bare ett år gammel ved salget. Den var opplyst utført av faglærte. Kjøper kunne derfor forvente et fagmessig tak og hadde ikke grunn til å regne med konstruksjonsfeil og lekkasjer som hadde pågått siden byggingen.

For det andre var kostnadene, som sekretariatet regnet til 4,15 % av kjøpesummen, i det nedre sjiktet av det som ofte er vesentlig. Nemnda la i tillegg vekt på de kvalitative forholdene, det vil si at taket var nytt og utført av faglærte. Nemnda viste til andre saker med bolig fra 1 til 7 år gammel.

For det tredje ble egenarbeidet trukket ut. Nemnda mente at et så stort omfang ikke var sannsynliggjort, fordi det ikke lå ved noe pristilbud eller fagkyndig vurdering av arbeidet kjøper og ektefellen hadde gjort. Prisavslaget ble derfor 102 152 kroner. Nemnda fant ikke grunnlag for fradrag for standardheving eller forlenget levetid.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at hvordan boligen ble markedsført og hva som er opplyst om nyere arbeid, har stor betydning for hva du kan forvente. En taklekkasje i et ett år gammelt tak kan være en vesentlig mangel, selv om utbedringskostnaden er moderat. Samtidig må du kunne dokumentere kostnadene. Egenarbeid uten pristilbud eller vurdering fra fagfolk kan bli trukket fra.

Kort oppsummert

• Leilighet markedsført som nybygd fikk taklekkasje, og taktekkingen var bare ett år gammel ved salget.
• Nemnda mente at det var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum.
• Delvis medhold: 102 152 kroner i prisavslag, fordi 26 400 kroner i egenarbeid ikke var sannsynliggjort.