Utmark utenfor selgerforsikringen, dissens: ikke medhold (FinKN 2026-589)

Hva saken gjaldt

Saken handlet om dekning under en boligselgerforsikring (en forsikring som dekker selgers ansvar for mangler ved boligen etter salget). Eiendommen ble solgt fra et dødsbo. Den ble markedsført som et småbruk i naturskjønne omgivelser, med en eldre enebolig fra 1917, som var registrert som fritidsbolig, og en driftsbygning med løde, fjøsrom, høystål og siloer. Dessuten var det garasje, vedskjul og naust.

Tomten var på cirka 9 700 kvadratmeter, og bestod blant annet av dyrket mark, innmarksbeite og produktiv skog. I tillegg fulgte det med en andel på 31,44 % i en felles, uregistrert utmark på omtrent 700 dekar, det vil si 220 dekar for denne eiendommen. Prospektet sa at arealet var usikkert og at det pågikk en prosess i jordskifteretten om grensene. Eiendommen var konsesjonspliktig.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen, og krevde senere at kjøpet ble hevet. Ifølge selskapet gjaldt reklamasjonen tap av eierskap til arealer etter en avgjørelse i en jordskiftesak.

Hva selgeren krevde, og hva selskapet mente

Selgeren, som kalles sikrede, krevde dekning og juridisk bistand i tvisten med kjøperen. Sikrede mente at eiendommen ikke var solgt som småbruk, siden den var registrert og solgt som fritidsbolig. Da kunne ikke selskapet bruke unntaket i vilkårene.

Selskapet avslo. Vilkårenes punkt 1.4 sier at det ved salg av landbrukseiendom og småbruk «kun» er våningshus eller kårbolig med eventuelt direkte tilhørende garasje og tomt som omfattes. Kjøperens krav gjaldt utmark og ikke selve gårdstunet. Selskapet mente at direkte tilhørende gjelder både garasje og tomt.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at eiendommen var et småbruk, men at vilkåret kunne forstås på to måter. Da må det tolkes til fordel for selgeren. Sekretariatet ga derfor selgeren medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig på ett punkt. Eiendommen var solgt som et småbruk. Den var markedsført slik, med driftsbygninger, dyrket mark, skog og opplysning om konsesjonsplikt, og det var ikke dokumentert at den var matrikkelført som fritidsbolig. Unntaket kom dermed til anvendelse.

Så delte nemnda seg (dissens betyr at medlemmene er uenige, og at avgjørelsen ikke er enstemmig).

Flertallet mente at vilkåret ikke var så uklart at regelen om at tvil tolkes til fordel for forbrukeren (avtaleloven § 37) kom inn. Det mest naturlige var at direkte tilhørende gjelder både garasje og tomt. Ordet kun viser at dekningen skal avgrenses. Vilkårene må dessuten leses samlet, og prospektet skilte selv mellom tomten ved boligen og dyrket mark og skog. Kjøperens krav gjaldt et område langt unna huset og på den andre siden av en kommunal vei, i det som prospektet kalte uregistrert utmark. At kjøperen krevde å heve hele kjøpet, endret ikke det, siden hevingskravet bygde på mangler ved en del som ikke var dekket.

Mindretallet mente at forsikringsvilkårene ikke var klare nok for en vanlig forbruker. Det er uklart hvor langt fra huset grensen går, og naust og molo ligger like ved boligen. Et krav om heving gjelder hele eiendommen, og vilkårene sa ikke klart at mangelen også må ligge i den dekkede delen. Mindretallet ville gitt selgeren medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligselgerforsikring kan ha begrenset dekning når du selger et småbruk eller en landbrukseiendom. Da er det bare våningshuset og den delen av tomten som hører direkte til, som er dekket. Hvordan eiendommen er markedsført, betyr mer enn hvordan den er registrert.

Den viser også at vilkårene er avgjørende for hva du har rett til, og at en tvist om utmark kan falle utenfor selv om et krav om heving omfatter hele eiendommen. At to medlemmer var uenige, viser at spørsmålet er omstridt.

Kort oppsummert

• Et småbruk fra 1917 ble solgt, og kjøperen krevde heving på grunn av utmarksareal.
• Nemndas flertall mente at forsikringen bare dekker våningshuset og direkte tilhørende garasje og tomt.
• Selskapet fikk medhold, mens mindretallet ville gitt selgeren medhold.