Skadet bjelkelag og krav mot kjøperforsikring: ikke medhold (FinKN 2025-92)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra tidlig på 1800-tallet, i sin tid en hjulmakerstue. Den ble flyttet til dagens plassering i 1950. Kjøperen kjøpte den på nyåret i 2021 for 3,75 millioner kroner, «som den er». I salgsoppgaven sto det at standard og vedlikehold varierte, og at det var gjort enkelte oppgraderinger. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at kryperommet var gravd ut i 2016 eller 2017, og at det var satt inn en ny stålbjelke og to nye dragere.

Under oppussing oppdaget kjøperen at bærende bjelker og bjelkelaget under boligen var skadet. Kjøperen mente at arbeidene fra 2016 eller 2017 var ufagmessige. Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring, og saken ble meldt til selskapet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Selskapet lot en takstmann vurdere boligen. Takstmannen fant at skjevhetene var normale for en så gammel bolig, og selskapet avslo dekning 27.10.22. Kjøperen holdt fast på reklamasjonen (innsigelsen mot selgeren) og hentet inn en ny rapport i september 2023. Den viste blant annet at oppklosset trevirke og kiler ikke var en varig løsning. En tredje rapport fra januar 2024 beskrev et stort utbedringsbehov. Grunnmur og forsterkning ble anslått til 758 375 kroner. Da den forelå, ga selskapet dekning fra 6.2.24 og betalte rapporten på 28 475 kroner.

Kjøperen mente likevel at avslaget i 2022 var urettmessig, og at selskapet måtte erstatte alle utgifter til juridisk og teknisk bistand fra før 6.2.24, i tillegg til kostnadene ved klagen. Kjøperen mente også at selskapet ikke kunne bruke vilkårenes begrensninger. Selskapet svarte at det ga dekning så snart saken var prosedabel (at den kunne føres med rimelig utsikt til å nå frem), og at begrensningene gjaldt når kjøperen selv valgte en ekstern jurist.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets vurdering. Sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør. To forhold var avgjørende.

For det første kan det være at en sak ikke er prosedabel på ett tidspunkt, men blir det senere. Nemnda vurderte hele opplysningsbildet på hvert tidspunkt. Den første rapporten tydet på at et krav mot selgeren ville være vanskelig, så avslaget i 2022 var berettiget da det ble gitt. Rapporten fra september 2023 sa lite om årsak, omfang og kostnader, og selgeren hadde brukt fagfolk i 2017. Saken ble først prosedabel da den siste rapporten forelå.

For det andre hadde selskapet da påtatt seg å dekke rapporten og nødvendige kostnader fra det tidspunktet. Nemnda så derfor ikke noe pliktbrudd som ga rett til erstatning (§ 21-2, jf. § 1-5).

Til slutt kunne selskapet bruke vilkårenes begrensninger for salær og idømte saksomkostninger. Selskapet hadde tilbudt å håndtere saken selv, og kjøperen valgte likevel en ekstern jurist. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke dekker alt fra første dag. Forsikringen forskutterer kostnader først når det er sannsynlig at et krav mot selgeren kan føre frem. Kravet til dokumentasjon kan endre seg underveis, og en ny rapport kan endre vurderingen. Rapporter som bare peker på regler uten å si noe om skadeårsak, omfang og kostnader, veier lite.

Saken viser også at vilkårene i forsikringen gjelder som skrevet. Velger du en ekstern jurist selv, kan dekningen bli begrenset til det vilkårene sier.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant skadet bjelkelag i en gammel bolig og krevde erstatning fordi selskapet hadde avslått hjelp i 2022.
• Nemnda mente avslaget var riktig ut fra rapporten som forelå da, og at saken først ble prosedabel med den siste rapporten.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.