Skjult septiktank og juridisk bistand: medhold til kjøper (FinKN 2022-504)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1968 som ble solgt fra et dødsbo (boet etter en avdød person) for 4 200 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev et oppussingsobjekt med offentlig vann og avløp, og sa at vann- og avløpsledningene hovedsakelig var fra byggeåret (TG 2, middels kraftige symptomer). Tilstandsrapporten registrerte klukking i avløpsrør. Egenerklæringen var ikke fylt ut. Der stod det at selger ikke hadde bodd i boligen og derfor ikke hadde særlig kunnskap om den.

Kjøperen overtok 19.3.21 og fikk problemer med avløpet. Da man gravde, kom det frem en septiktank som var i bruk under belegningssteinen. Den var full av fortykket slam og ikke tømt på mange år. Ifølge en av selgerne, registrert i folkeregisteret, hadde vedkommende bodd på eiendommen siden 2012.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken var ikke en tvist mot selgeren, men mot kjøperens eget selskap. Kjøperen hadde boligkjøperforsikring, som dekker rimelige og nødvendige kostnader til juridisk bistand når det er sannsynlig at kjøperen har et mangelskrav mot selger. Selskapet hadde først hjulpet kjøperen med å melde kravet, og det ble fremmet et krav om prisavslag på 94 895 kroner mot selgerens forsikring. Selskapet avslo deretter videre dekning fordi det ikke mente kravet ville føre frem.

Etter klage til nemnda gikk selskapet med på å dekke 4 timer juridisk bistand for å avklare hva selgerne visste om septiktanken. Kjøperen mente dette var for lite, og krevde i tillegg 19 875 kroner til kostnadene i tvisten med selskapet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

For det første var avslaget urettmessig. Egenerklæringen var bare signert av en person, og det var uklart om den gjaldt alle tre selgernes kunnskap. Ingen hadde spurt en av selgerne om hva vedkommende visste. At selger bestrider å ha visst noe, er ikke avgjørende. Da kunne ikke mangelskravet legges bort som uten utsikter til å nå frem.

For det andre kunne nemnda ikke forhåndsgodkjenne et bestemt antall timer. Fire timer virket fornuftig for å avklare selgerens kunnskap, men kjøperen står fritt til å bruke mer bistand for egen risiko. Da blir det en vurdering i ettertid av om kostnadene var nødvendige.

For det tredje mente nemnda at selskapet var erstatningsansvarlig for å ha nektet dekning som sekretariatet mente skulle gis. Men bare det som var rimelig og nødvendig, dekkes. Det rettslige spørsmålet var avgrenset, og det underliggende kravet var bare 94 895 kroner. Et samlet krav på 19 875 kroner var derfor for høyt, og nemnda satte erstatningen skjønnsmessig til 10 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forsikringsselskap ikke kan avslå videre dekning før det har forsøkt å avklare hva selgeren visste. Hvis en egenerklæring er tynn eller signert av bare én av flere selgere, er ikke kunnskapsspørsmålet avklart.

Den viser også at forsikringen dekker bare rimelige og nødvendige kostnader. Bruker du mer bistand enn selskapet har lovet dekket, tar du en risiko. Kostnadene må stå i forhold til hva saken gjelder.

Kort oppsummert

• En skjult septiktank under belegningsstein førte til tvist om dekning under boligkjøperforsikringen.
• Nemnda mente selskapets avslag på videre dekning var urettmessig, fordi selgerens kunnskap ikke var avklart.
• Kjøperen fikk medhold, men bare 10 000 kroner av kravet på 19 875 kroner til kostnadene i tvisten.