Lovnad om vanntrykk og unntak i vilkårene: medhold, dissens (FinKN 2023-929)

Hva saken gjaldt

Dette er en av få saker der det er selgeren, ikke kjøperen, som har klaget. Selgeren hadde tegnet boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler ved boligen) da han solgte en halvdel av en tomannsbolig på Østlandet, oppført i 1920. Salgsoppgaven opplyste at eiendommen nylig hadde opplevd fall i vanntrykk, at dette ville bli utbedret for selgers regning, og at et firma var engasjert til å gjøre jobben. Tilstandsrapporten opplyste om pågående arbeid på stikkledningen og en provisorisk løsning for vanntilkoblingen. Den samme opplysningen sto i kjøpekontrakten.

Boligen ble solgt for 8,85 millioner kroner og overtatt i januar 2022. I april 2022 reklamerte kjøperen over dårlig vanntrykk. Firmaet som utførte jobben, skrev senere at trykket var normalt, men at det var for lite vann. Kjøperen krevde prisavslag, og selgeren har senere fått en stevning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først prisavslag fordi selger hadde gitt mangelfulle opplysninger. Senere mente hun at selger hadde påtatt seg en forpliktelse til å utbedre forholdet, og at eiendommen derfor ikke var i samsvar med det som var avtalt.

Selskapet avslo dekning. Det mente at kravet gjaldt en forpliktelse selger hadde påtatt seg, og viste til to unntak i forsikringsvilkårene. Det første gjelder feil ved arbeid som selger utfører eller påtar seg å utføre etter avtale med kjøper. Det andre gjelder lovnader fra selger om tilstand eller utførelse.

Selgeren mente selskapet ikke lenger kunne påberope unntakene fordi det hadde behandlet saken på selgerens vegne i om lag ett år. Selgeren mente også at forpliktelsen var fullt ut oppfylt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selgeren medhold. Nemnda fant det tvilsomt om selskapets e-post kunne binde det, men lot spørsmålet ligge. Et flertall på to ga selgeren medhold på tre grunner.

For det første er det selskapet som må bevise at et unntak gjelder, og tvil om hva vilkåret betyr, går ut over selskapet. Ved tvil om et vilkår som ikke er forhandlet, skal det tolkes til fordel for forbrukeren.

For det andre det første unntaket. Ordene «etter avtale med kjøper» forutsetter at det finnes en konkret kjøper. Selger hadde ensidig påtatt seg utbedringen i salgsdokumentene før noen kjøper var bundet, og arbeidet var planlagt siden august 2021. Nemnda viste til en tidligere sak med samme vilkår og samme selskap, og mente selskapets henvisning til en lagmannsrettsdom ikke førte til noe annet.

For det tredje det andre unntaket. Hva en lovnad om tilstand betyr, er uklart, og selskapet må bære risikoen for det. Selger hadde dessuten gjort det han lovet. Han lot firmaet gjennomføre arbeidet for omtrent 345 000 kroner, og vanntrykket ble utbedret.

Et mindretall på ett medlem mente at lovnaden var en selgerforpliktelse utenfor forsikringen, og at selskapet hadde svart i tide.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at unntak i forsikringsvilkår tolkes strengt. Når et vilkår kan forstås på flere måter, går tvilen ut over selskapet. Den viser også at det ikke er sikkert at en lovnad i salgsoppgaven er avtalt med kjøper.

Saken sier ikke noe om hva kjøperen kan få fra selgeren. Den avgjør bare at selgerforsikringen skal dekke.

Kort oppsummert

• Selger lovet i salgsoppgaven å utbedre fall i vanntrykk. Kjøperen reklamerte, og selskapet avslo dekning med henvisning til unntak i vilkårene.
• Et flertall i nemnda mente unntakene ikke gjaldt, blant annet fordi lovnaden ble gitt før noen kjøper var bundet.
• Selgeren fikk medhold under dissens.