Steinras ved enebolig fra 2014: ikke medhold (FinKN 2024-257)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 2014. Selgeren hadde tidligere bodd i naboboligen ovenfor og flyttet inn da huset sto ferdig. Huset ble solgt slik det sto for 9,6 millioner kroner ved kontrakt 19.9.21 og overtatt 1.12.21. Tilstandsrapporten ga alle bygningsdeler TG 1 (ingen avvik), og rapporten sa at det ikke var gjort geotekniske undersøkelser. Før visningen hadde megleren fortalt interessentene at det var satt av plass til en garasje ved fjellsiden.

Senere i 2022 løsnet en stor stein og mange mindre. Ifølge kjøperen veide den største steinen ca. 3 tonn. Sykler, et sykkelstativ og en mur som var opparbeidet på tomten, ble ødelagt. En takstmann skrev at forholdet var dramatisk, og at det bare var flaks at ingen ble skadet. Skråningen ble sikret, og arbeidet kostet 156 188 kroner. I tillegg kom en faktura på 18 750 kroner for sakkyndig bistand.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 180 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedring og sakkyndigkostnader. Kjøperen viste til at selger hadde fått sprengt ut fjellsiden i 2013 og 2014, og at selger etter avtalen skulle stå for sikringen. Ifølge kjøperen ble sikring aldri utført. Kjøperen mente også at faren for liv og helse var akutt. To naboer støttet at området ikke var sikret.

Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selger hadde brukt fagkyndige og betalt for rensing og sikring, og hun kjente ikke til at arbeidet var mangelfullt. Selskapet mente dessuten at kostnaden var for lav til at avviket kunne være vesentlig.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, under tvil. Sekretariatet la avgjørende vekt på faren for personskade.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente også at spørsmålet var tvilsomt, men kom til motsatt resultat. Tre ting var avgjørende.

For det første kreves det etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum at boligen er vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å forvente. Kostnaden på 180 000 kroner utgjorde 1,88 prosent av kjøpesummen. Det er klart lavere enn veiledende prosentsatser i praksis. Nemnda la vekt på at avviket var meget lavt, og at feilen faktisk kunne utbedres.

For det andre mente nemnda at faren for ras ikke i seg selv er vesentlig. Sekretariatet hadde vist til juridisk teori som nevner ras som en mulig vesentlig mangel. Nemnda mente teorien ikke kan leses slik. Faren er viktig i vurderingen, men kostnaden var så lav at forventningsavviket ikke var åpenbart.

For det tredje mente nemnda at bevisene om selgers kunnskap var uklare (§§ 3-7 og 3-8, som gjelder tilbakeholdte opplysninger). Fakturaene fra 2014 viste ikke tydelig om sikring var en del av oppdraget. Selger sa det var med, men entreprenøren mente noe annet. Nemnda krever klare holdepunkter for at opplysninger ble holdt tilbake. Den la til at mer bevisføring kunne gi et annet resultat. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en alvorlig og farlig feil ikke alltid er en vesentlig mangel. Når kostnaden er lav i forhold til kjøpesummen, veier den tungt, særlig når feilen kan utbedres. Sekretariatet og nemnda kan også komme til ulike resultater i en tvilsom sak.

Saken viser også at kjøperen må dokumentere hva selger visste og hva som var avtalt med entreprenøren. Uklare fakturaer og motstridende forklaringer holder ikke for å slå fast at selger holdt noe tilbake.

Kort oppsummert

• Et steinras fra en fjellskjæring ga kostnader på 180 000 kroner, tilsvarende 1,88 prosent av kjøpesummen.
• Nemnda mente avviket ikke var vesentlig og at bevisene om selgers kunnskap var for uklare.
• Selskapet fikk medhold, selv om sekretariatet hadde gitt kjøperen medhold.