Byggeforbud og unntaket for skade i selgerforsikring: medhold (FinKN 2022-343)

Hva saken gjaldt

Denne saken er ulik de fleste andre, fordi det var selgeren som klaget til nemnda, ikke kjøperen. Selgeren hadde solgt en enebolig fra 1923 og tegnet boligselgerforsikring (en forsikring som dekker selgerens ansvar hvis kjøperen senere krever kompensasjon for mangler). Salget ble avtalt i oktober 2019.

Forsikringen trådte i kraft ved budaksept. Vilkårene hadde imidlertid et unntak: forsikringen dekket ikke «skade som oppstår eller påføres eiendommen» i tiden mellom budaksept og overtakelsen. Før overtakelsen varslet kommunen selgeren om at den forberedte et midlertidig byggeforbud på tomten. Vedtaket kom i mars 2020. Kjøperen overtok i juni 2020 og reklamerte over byggeforbudet i juni 2021.

Hva selgeren krevde, og hva selskapet mente

Selgeren meldte kjøperens krav til forsikringsselskapet, som avslo dekning i august 2021. Selskapet mente at kommunens vedtak var en ny skade som oppstod mellom budaksept og overtakelse, og at den derfor var unntatt. Etter selskapets syn omfattet ordet skade også rene økonomiske tap.

Selgeren mente at skade i vilkårene måtte forstås som en fysisk skade på bygningen, og at forsikringen derfor dekket kjøperens krav og selgerens kostnader til å avgjøre det.

Hva nemnda la vekt på

Selgeren fikk medhold, men nemnda delte seg. Flertallet på fire av fem kom til samme resultat som sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Det som veide tyngst:

• Ordet skade var ikke definert i vilkårene. Etter vanlig språkforståelse og ordlyden i vilkåret peker det mot en negativ fysisk påvirkning. Et vedtak fra kommunen har ikke skadet boligen fysisk.
• Neste setning i vilkåret utvider begrepet bare til å gjelde komponenter som fjernes. Det ga inntrykk av at oppregningen var uttømmende, og at rene tap ikke var omfattet.
• Når et forsikringsvilkår er uklart, går tvilen ut over selskapet (uklarhetsprinsippet, sammen med avtaleloven § 37 nr. 3). Unntak må stå tydelig, og selskapet kunne enkelt ha skrevet at også rettslige forhold eller mangler var unntatt.

Flertallet la vekt på at forbrukeren ikke skal få en utvidende tolkning mot seg. Mindretallet mente at skade i en ansvarsforsikring omfatter også økonomisk skade, at vilkårene ellers knytter begrepet til mangelsansvar, og at vilkåret derfor ikke var uklart. Avgjørelsen falt under dissens (uenighet i nemnda).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at unntak i forsikringsvilkår leses slik de er skrevet. Er et sentralt ord ikke forklart, og er både ordlyd og sammenheng i retning av en snever forståelse, kan ikke selskapet uten videre gi det en videre betydning. Forsikringen kan dermed dekke forhold som oppstod mellom budaksept og overtakelse, selv om det er et unntak for slik tid.

Saken sier ikke noe om hvor stort kravet var, og nemnda vurderte bare vilkårstolkningen. Om kjøperens krav mot selgeren var berettiget, ble ikke avgjort her.

Kort oppsummert

• Selgeren av en enebolig fra 1923 fikk avslag fra forsikringsselskapet på grunn av et unntak for skade mellom budaksept og overtakelse.
• Nemnda mente at et kommunalt byggeforbud ikke er en skade i vilkårenes forstand, og at uklarheten går ut over selskapet.
• Selgeren fikk medhold. Nemnda var delt.