Hussopp og svake konstruksjoner i gammelt hus: ikke medhold (FinKN 2022-824)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt et våningshus (hovedbygning på en gård). Den eldste delen var en tømmerkasse fra 1700-tallet, og huset var bygget ut flere ganger frem til 1975. Salgsoppgaven fortalte at 1975-delen var totalrenovert, og listet opp flere oppgraderinger, blant annet nye vinduer, nytt tak og bad. Den fortalte også at vaskerommet var i opprinnelig stand fra 1975, med risiko for utetthet rundt sluket.

Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr middels kraftige tegn på slitasje). Den minnet om at store deler av bygget var gammelt og at levetiden var utløpt eller nær slutten for flere deler. Rapporten var basert på det som kunne ses uten å åpne konstruksjoner. Selger hadde selv opplyst om vann i kjelleren ved mye regn, en gråsteinsmur som ikke var tett, og planavvik og svikt i gulv.

Boligen ble solgt som den er for 5,8 millioner kroner, og kjøperen overtok 30.9.21. Etter overtakelsen fant kjøperen ekte hussopp, råte i bunnstokker, angrep av borebille, fukt, setningsskader, skjeve gulv og for stort spenn mellom spikerslag i taket i 2. etasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Dette er en sak om boligkjøperforsikring, der forsikringen er kjøperens eget selskap. Forsikringen dekker kostnader til advokat og teknisk hjelp når kjøperen har krav mot selger, og forutsetter at det er sannsynlighetsovervekt for at boligen har en mangel. Selskapet hjalp først kjøperen med å reklamere mot selgers forsikring, men avslo senere videre bistand. Kjøperen klaget og mente at det var holdt tilbake og gitt uriktige opplysninger, og at boligen var vesentlig dårligere enn forventet. Utbedringskostnadene ble anslått til omkring 578 000 kroner.

Selskapet mente at salgsdokumentene inneholdt mange og tydelige advarsler, og at kjøperen neppe ville vinne frem overfor selger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Nemnda forstår sannsynlighetsovervekt slik at saken må være å anse som prosedabel, det vil si at den har rimelig utsikt til å vinne frem for retten. Tre ting veide tyngst.

For det første var det ikke klare holdepunkter for at selger eller takstmannen kjente til feilene eller måtte kjenne til dem. Rapporten bygget på det laveste undersøkelsesnivået, uten inngrep i konstruksjonene. Nemnda mente derfor ikke at takstmannen kunne kritiseres for grov uaktsomhet.

For det andre var utbedringskostnadene på omkring 9,9 prosent av kjøpesummen nok til at kostnadskravet var oppfylt. Da kom det an på hva kjøperen kunne forvente. Kjøperen kunne ikke regne med at alt var skiftet ut i 1975, og en totalrenovering så lenge før gir liten trygghet. Ekte hussopp og feil i bærende konstruksjoner kan senke terskelen, men gjør ikke at det alltid er en mangel. Kostnadene for hussopp var begrensede.

For det tredje var det gitt mange risikoopplysninger: TG 2 på de fleste bygningsdeler, fukt fra grunnen, manglende fuktsikring, svikt i gulv, sprekker i peisen og et vaskerom uten garanti for tetthet. Når kjøperen har fått slike opplysninger og ikke undersøker nærmere, har kjøperen som utgangspunkt overtatt risikoen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at boligkjøperforsikring ikke dekker alle saker. Forsikringen hjelper bare når det er sannsynlig at kjøperen vinner mot selger.

Den viser også at en totalrenovering for mange år siden ikke gir grunn til å tro at alt under overflaten er i god stand. I en svært gammel bolig med mange TG 2 og tydelige risikoopplysninger er terskelen for en mangel høy, også ved ekte hussopp.

Kort oppsummert

• Hussopp, råte, fukt og svake konstruksjoner i et våningshus med deler fra 1700-tallet og fra 1975.
• Nemnda mente det ikke var sannsynlig å nå frem mot selger, blant annet på grunn av alder og mange risikoopplysninger.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke mer bistand fra boligkjøperforsikringen.