Fritidsbolig regulert til næring: forsikringen gjaldt ikke (FinKN 2022-35)

Hva saken gjaldt

Denne saken er uvanlig, fordi klageren er selgeren og ikke kjøperen. Selgeren hadde tegnet boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøper) i forbindelse med salget av en fritidsbolig i 2018. Boligen var en hytte fra 1976, på et feriesenter. Selgeren hadde eid den siden 2002.

Kjøperen la inn bud på 1,53 millioner kroner før salgsoppgaven var laget. Salgsoppgaven opplyste at det var adgang til utleie, men at reglene for utleie var uavklarte i sameiet. Den nevnte også at området var regulert til herberge og bevertning og dermed underlagt bestemmelser om næring. Seksjonen var opprettet med formålet næring.

I 2018 oppdaget kjøperen at det var utleieplikt på boligen i ni av tolv måneder. Etter at kommunen i 2020 ga pålegg om retting og opphør av bruk, reklamerte kjøperen (varslet om mangler) og krevde heving av kjøpet. Ifølge kjøperen hadde selgeren gitt både uriktige og ufullstendige opplysninger.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Her var det selgeren som tok saken til nemnda, og motparten var selskapet som hadde solgt forsikringen. Kjøperens krav mot selgeren endte i et forlik. Selgeren betalte 70 000 kroner i prisavslag, og meglerforetaket betalte 110 000 kroner. Selgeren krevde først at selskapet skulle dekke de 70 000 kronene, men frafalt senere dette kravet. Tvisten for nemnda handlet derfor om selve spørsmålet om forsikringen kunne dekke saken.

Selskapet avslo ansvar. Det viste til at forsikringsvilkårene unntok salg av boligeiendom der halvparten eller mer av arealet er regulert til eller brukes til næringsformål. Selskapet mente også at det ikke var brutt noen opplysningsplikt ved at unntaket ikke ble fremhevet.

Selgeren mente at forsikringen var gyldig tegnet. Vilkårene snakket om boligeiendom, ikke fritidseiendom, og tvil om hva vilkårene betyr, måtte gå ut over selskapet.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok først stilling til om saken kunne behandles. Den mente at selgeren hadde et reelt behov for å få avgjort tvisten.

Så tok nemnda for seg selve unntaket. Tre ting var viktige.

For det første er det selskapet som må bevise at et unntak gjelder, og tvil om hva et unntak omfatter, går ut over selskapet.

For det andre mente nemnda at ordet boligeiendom etter vanlig språkforståelse også omfatter en fritidsbolig. Begrepet forutsetter ikke fast beboelse. Selskapet kunne med fordel ha definert begrepet nærmere, men det endret ikke resultatet.

For det tredje var det ubestridt at eiendommen var regulert til næringsformål. Unntaket kom derfor til anvendelse, og forsikringen omfattet ikke dette salget.

Nemnda mente heller ikke at unntaket var en så vesentlig begrensning at selskapet hadde plikt til å opplyse særskilt om den (forsikringsavtaleloven § 2-1).

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligselgerforsikring ikke dekker alt. Vilkårene har unntak, og et av dem gjelder eiendom regulert til næring. Det kan gjelde også hytter og andre fritidsboliger, selv om de ikke brukes til fast bolig.

Den viser også at selgeren bør se på hva som står i reguleringen og i salgsdokumentene før salget. Hvis en fritidsbolig har utleieplikt eller er regulert til næring, kan det få følger både for kjøperen og for om selgerens forsikring gjelder.

Til slutt viser saken at kjøperens krav og selgerens krav mot forsikringsselskapet er to ulike spørsmål. Selv om kjøperen har rett til prisavslag, betyr ikke det at selskapet må dekke det.

Kort oppsummert

• Selgeren av en fritidsbolig regulert til næring ville ha selskapet til å dekke et forlik med kjøperen, men frafalt senere kravet om de 70 000 kronene.
• Nemnda mente at unntaket i vilkårene for eiendom regulert til næringsformål gjaldt, også for en fritidsbolig.
• Selgeren fikk ikke medhold, og selskapet slapp å dekke saken.