Feil på drenering etter forlik i tomannsbolig: medhold (FinKN 2023-374)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig på Østlandet, oppført i 1913 og solgt for 3 425 000 kroner. Kjøperen overtok 20. oktober 2020. I salgsoppgaven stod det at det var laget ny drenering i 2020, og tilstandsrapporten ga dreneringen TG 1 (uten avvik). Selgeren hadde i egenerklæringen skrevet at det kom vann inn i kjelleren tidlig i 2020, og at det ble gravd for ny drenering.

Kjøperen fant ut at bare omtrent en tredjedel av huset var drenert i selgerens eiertid, og at fuktproblemene ikke var borte. Kjøperen krevde først dekket kostnaden til å drenere resten. Selskapet tilbød 200 000 kroner i «fullt og endelig oppgjør» for feil og mangler ved dreneringen, og kjøperen godtok. Da et firma senere gravde for å drenere resten, fant det vannansamling ved en drenskum (en kum som samler vann) og feil fall på et overvannsrør fra 2020-arbeidet. Det måtte graves opp og legges på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 51 563 kroner, som var kjøperens halvdel av utgiftene på 103 125 kroner. Kjøperen mente at dette var et nytt forhold som ikke var dekket av forliket, og at det ville blitt dyrere å vente, siden det allerede var gravd opp.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at forliket var et endelig oppgjør for alt som gjaldt dreneringen. Selskapet mente dessuten at kjøperen hadde reklamert for sent, to uker etter at arbeidet var gjort, og at det ikke var noen akutt situasjon som tilsa at det måtte utbedres med en gang.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Nemnda syntes vurderingen var krevende. Tre ting veide tyngst.

For det første dekket forliket ikke dette forholdet. Selv om ordlyden var vid, må forliket leses i lys av hva partene faktisk strides om. Den gang gjaldt saken at bare deler av huset var drenert. Ingen regnet med feil på den siden som faglærte hadde drenert i 2020. Vannansamlingen og overvannsrøret var derfor et nytt forhold.

For det andre var reklamasjonen i tide. Det ville vært en urimelig ulempe for kjøperen å vente med arbeidet når det allerede var gravd opp. Kjøperen begrenset også tapet ved å utbedre med en gang. Da regnes reklamasjon to uker etter som rettidig.

For det tredje var det en vesentlig mangel. Nemnda fant ikke holdepunkter for at kravet var bortfalt fordi kjøperen hadde ventet. Kravet på 51 563 kroner ble tatt til følge, pluss rente. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forlik med ordene fullt og endelig oppgjør ikke nødvendigvis dekker alt som gjelder samme bygningsdel. Hva forliket omfatter, avgjøres ut fra hva partene faktisk var uenige om da det ble inngått. Saken viser også at du ikke behøver å la et gravd hull stå åpent mens du venter på svar, hvis det ville gjort utbedringen dyrere. Da bør du likevel melde fra til selskapet så snart du kan.

Kort oppsummert

• Etter et forlik om at bare en tredjedel av huset var drenert, viste det seg feil på drensarbeidet fra 2020.
• Nemnda mente at feilen var et nytt forhold utenfor forliket, at reklamasjonen var i tide, og at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 51 563 kroner.