Feil eiendomsgrense i hagen og ankeutgifter: medhold (FinKN 2024-1182)

Hva saken gjaldt

Denne saken handler ikke om selve mangelen, men om hvem som skal betale for å føre den videre i retten. Kjøperen (i forsikringen kalt sikrede) kjøpte en enebolig i 2021 for 8,8 millioner kroner. Boligen ble solgt «som den er». Eiendommen ble oppgitt å ha en tomt på 482 kvm, og salgsoppgaven viste bilder av hagen og flere reguleringskart.

På bildene og under to privatvisninger sto det påler med gjerdetråd langs ytterkanten av hagen. Før fellesvisningen satte selger opp en hekk der gjerdet hadde stått. Tilstandsrapporten nevnte hekk mot nabogrensen. Om lag åtte måneder etter overtakelsen fikk kjøperen vite at en del av det som så ut som hagen, egentlig tilhørte en annen grunneier. Eiendomsgrensen gikk midt gjennom hagen, ikke langs hekken.

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring, som dekker kjøperens egne rimelige og nødvendige juridiske kostnader ved krav mot selger, så lenge det er sannsynlighetsovervekt for at kjøperen har et krav. Forsikringsselskapet HELP erkjente først at saken var dekket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen tapte saken mot selger i tingretten. Retten la vekt på at reguleringskartene viste riktig grense og på forklaringen til en annen interessent, som mente selger hadde vist frem grensen riktig muntlig. Kjøperen anket til lagmannsretten og krevde at forsikringen dekket videre juridiske kostnader. Kjøperen krevde også erstatning på 23 375 kroner for kostnadene i tvisten med selskapet selv.

Selskapet avslo. Det mente saken ikke lenger var prosedabel (at den ikke lenger hadde rimelig utsikt til å vinne frem), siden vitneforklaringen var vurdert av tingretten, og de nye vitnene var i familie med det første vitnet. Selskapet mente også at anken delvis var brukt til å forhandle om sakskostnader.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen medhold. Tre ting veide tyngst.

For det første er et tap i tingretten ikke nok til å si at anken er håpløs. Det finnes tre instanser, og lagmannsretten kommer jevnlig til et annet resultat. Vurderingen må ta utgangspunkt i det som var kjent etter tingrettens dom, men før lagmannsrettens.

For det andre kom det nye bevis etter tingretten. Kjøperen fant tekstmeldinger mellom det første vitnet og megleren, sendt like etter privatvisningen og før budrunden. De viste at vitnet ikke hadde forstått selgers muntlige opplysninger. To nye vitner hadde også vært på visningene. Tingretten hadde selv lagt vekt på tidsnære bevis, så slike meldinger kunne få betydning.

For det tredje hadde en klagenemnde for eiendomsmegling allerede konkludert med at megleren hadde vært uaktsom ved ikke å sjekke hvor grensen gikk. Selger kan bli holdt ansvarlig for en slik feil, så avgjørelsen styrket sannsynligheten for å nå frem. I tillegg slapp lagmannsretten anken inn, noe som tyder på at den ikke var grunnløs. Nemnda så det ikke som avgjørende at kjøperen også vurderte et forlik.

Kjøperen fikk dermed dekket rimelige og nødvendige kostnader til anken. Kravet på 23 375 kroner for kostnadene i tvisten med selskapet ble også tatt til følge, siden selskapet hadde avslått dekning uten grunn (§ 21-2 i forsikringsavtaleloven). Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et tap i første instans ikke automatisk gjør at forsikringen slutter å dekke. Det som teller, er om saken fortsatt har rimelig utsikt til å vinne, ut fra det som er kjent før neste rett behandler den.

Den viser også at synlige tegn på en grense, som en hekk eller påler, kan gi en berettiget forventning om hva som hører til eiendommen, selv når arealet er riktig oppgitt. Nye, tidsnære bevis kan endre bildet.

Til slutt viser den at et forsikringsselskap som avslår urettmessig, kan bli ansvarlig for kostnadene kjøperen får i tvisten med selskapet.

Kort oppsummert

• Deler av det som så ut som hage, tilhørte naboen. Kjøperen tapte i tingretten og anket.
• Nemnda mente anken fortsatt hadde rimelig utsikt til å vinne på grunn av nye bevis og en klagenemndsavgjørelse om megleren.
• Kjøperen fikk medhold: forsikringen dekker anken, og selskapet må også betale 23 375 kroner.