Dam foran kjellerdør i enebolig fra 1957: ikke medhold (FinKN 2023-622)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1957 i Vestland, solgt som den er for 7,825 millioner kroner og overtatt 30. april 2021. Til boligen hørte en frittliggende garasje og hagestue fra 2006, med et oppbevaringsrom i kjelleren under garasjen. Tilstandsrapporten ga garasjen og hagestuen stort sett TG 1, men grunnen og fundamentene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med merknad om at noe fuktgjennomslag måtte påregnes. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligens tilstand) svarte selger ja på spørsmål om utettheter og skrev at det var noe fukt i et begrenset område i garasjen.

Kjøperen forklarte at det høsten etter overtakelsen dannet seg en stor dam foran dørene til oppbevaringsrommet ved nedbør. Vannet sto 20 til 30 centimeter høyt og gikk et par meter inn i rommet, hver gang det kom mye regn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 1. april 2022. Kravet var et prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 63 938 kroner, som var et tilbud på å utbedre dreneringen foran garasjen, i tillegg til renter. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om vannansamlingen (§ 3-7).

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente kjøperen hadde reklamert for sent, og at det uansett ikke var noen mangel. Selger ga selv uttrykk for at han ikke kjente til noen feil i dreneringen, og at det bare ble dam ved kraftig regn, og at vannet gikk bort igjen. Selger mente også at kjøperen selv hadde sett dette da de brukte rommet til flyttelasset.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente kjøperen hadde reklamert for sent. Nemnda gikk en annen vei og tok ikke stilling til reklamasjonen. Den la vekt på innvirkningsvilkåret: om en manglende opplysning kan ha påvirket avtalen. Selger har vanligvis bevisbyrden for at en opplysning ikke har virket inn, men nemnda gjør en samlet vurdering.

Tre ting talte for selskapet. Det var opplyst at noe fuktgjennomslag måtte påregnes, og grunnen og fundamentene hadde TG 2. Selger hadde dessuten opplyst i egenerklæringen om fukt i garasjen. Kjøpesummen var høy, og skaden var av mindre alvorlig art. Kravet på 63 938 kroner er lite mot en kjøpesum på 7,825 millioner kroner.

Nemnda kom derfor til at innvirkningsvilkåret ikke var oppfylt, og at det ikke var en mangel etter § 3-7. Kjøperen fikk ikke medhold, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv om en opplysning er mangelfull, er det ikke nok til et krav. Feilen må ha kunnet påvirke kjøpet. Når selger har fortalt at det er fukt i området, og rapporten har varslet fuktgjennomslag, har en vannansamling foran en kjellerdør begrenset vekt.

Størrelsen på kravet i forhold til kjøpesummen teller også. Nemnda så på hvilken usikkerhet opplysningen ville ha skapt for en kjøper før budet ble akseptert, ikke bare på hva utbedringen koster.

Kort oppsummert

• Ved kraftig regn dannet det seg en dam foran kjellerdørene under garasjen, og kjøperen krevde 63 938 kroner.
• Nemnda mente at opplysningene om fukt i garasjen og TG 2 på grunnen gjorde at en manglende opplysning om vannansamlingen ikke kunne ha påvirket avtalen.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem. Nemnda tok ikke stilling til om reklamasjonen kom for sent.