Badlekkasje og advokatutgifter i enebolig fra 1966: medhold (FinKN 2022-183)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1966 med tilbygg fra 1978, solgt av selgerens arving som den er for 4,1 millioner kroner. Kontrakten er fra juni 2020. Egenerklæringsskjemaet (selgerens svar på standardspørsmål om boligen) ble ikke fylt ut. Kjøperen hadde tegnet en boligkjøperforsikring, som forskutterer kostnader til advokat og teknisk bistand hvis det er sannsynlighetsovervekt for at boligen har mangler. I denne saken er selskapet derfor kjøperens eget forsikringsselskap.

Badet var fra rundt 1999 og fikk TG 2 (noe avvik eller slitasje). Rapporten omtalte lite fall i dusjhjørnet, et gammelt sluk uten god tetting, løse fliser og arbeid som ble vurdert som ufagmessig. Etter overtakelsen fant kjøperen fuktskade og lekkasje fra badet, med betydelige skader på veggen mot naboromet og på bjelker og etasjeskillet. Kostnaden ble anslått til 509 949 kroner.

Selskapet ga først bistand og reklamerte (meldte fra om feilen) til selgerens forsikringsselskap. I februar 2021 avslo det videre bistand fordi det mente et krav neppe ville nå frem, og la til at fristen for å klage var seks måneder. Kjøperen engasjerte en advokat, sendte stevning til tingretten og klaget til selskapets interne klageordning. Under rettsmekling tilbød kjøperen forlik på 200 000 kroner, mens selgerens selskap tilbød 100 000 kroner. Tingretten frikjente likevel selgersiden i november 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde å få dekket advokatutgiftene av boligkjøperforsikringen. Hun mente saken hadde vært prosedabel (at det var rimelig grunn til å føre den), selv om hun tapte i retten, og at klagen var sendt i tide.

Selskapet mente at kravet var foreldet (at fristen for å kreve noe var gått ut), fordi klagen til Finansklagenemnda ble registrert som mottatt først i september 2021, etter fristen. Selskapet mente også at mangelkravet ikke var sannsynlig, siden badet var gammelt og risikoen var opplyst. Vilkårene sa dessuten at kjøperen bare får dekket kostnader hvis hun fører saken videre og oppnår et vesentlig bedre resultat enn selskapet ville ha oppnådd. Det fikk hun ikke.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda var enig. Fire forhold veide tyngst.

For det første var kravet ikke foreldet. Klagen til selskapets interne klageordning i mai 2021 avbrøt fristen. Det følger av lang praksis i nemnda, selv om selskapets avslagsbrev sa noe annet. Fristreglene i loven kan ikke settes til side av en uriktig opplysning i brevet.

For det andre var saken prosedabel frem til dommen. Nemnda fant dette noe mer tvilsomt og la ikke avgjørende vekt på forlikstilbudene, siden en part kan ønske en minnelig løsning av mange grunner. Men skadeomfanget var stort, og tingretten hadde drøftet spørsmålet grundig og nyansert, så saken var ikke opplagt.

For det tredje kunne vilkåret om vesentlig bedre resultat ikke brukes. Det gjelder bare når selskapets avslag var berettiget. Hvis selskapet selv kunne avgjøre at saken ikke var prosedabel, og deretter kreve at kjøperen skulle oppnå et bedre resultat, ville avslaget i praksis overstyre reglene. Nemnda påpekte også at bestemmelsen er uklar og bør skrives om.

Advokatutgiftene ble derfor dekket frem til tingrettens dom. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er avgjørende for dekningen at du taper i retten. Det avgjørende er om saken var prosedabel da den ble avslått. Et avslag fra selskapet kan altså være feil, selv om domstolen senere gir selgersiden rett.

Den viser også at en klage til selskapets interne klageordning kan avbryte en klagefrist, men at det er trygt å ta hensyn til fristene i avslagsbrevet og sende klager på en måte som kommer frem i tide. Her ble en postsending underfrankert og kom frem først etter over to måneder.

Kort oppsummert

• Badlekkasje i en enebolig fra 1966. Kjøperen tapte i tingretten mot selgerens forsikring.
• Nemnda mente kravet ikke var foreldet, og at saken var prosedabel frem til dommen. Vilkåret om bedre resultat kunne ikke brukes.
• Kjøperen fikk medhold, og advokatutgiftene ble dekket av boligkjøperforsikringen frem til dommen.