Avslag på bistand fra boligkjøperforsikring: ikke medhold (FinKN 2024-554)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1956 med utleiedel i kjelleren, solgt «som den er» for 4,1 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev huset som normalt godt vedlikeholdt, men fortalte at kjelleren var innredet i ettertid uten søknad om bruksendring. Kjøperen hadde en verditakst, som ikke er en tilstandsrapport. Den var basert på en enkel visuell befaring uten inngrep. Selger hadde eid boligen i noen år og opplyste ikke om feil.

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som dekker kjøperens egne kostnader til å forfølge et mangelskrav mot selger). Etter overtakelsen meldte kjøperen om råte, mugg, sopp, mus, kaldtrekk, lukt fra bad og feil ved avløpet. Selskapet sendte reklamasjon (en skriftlig melding om mangel) til selgers boligselgerforsikring og fikk to rapporter fra fagfolk. Den siste anslo utbedringskostnadene til 453 492 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at selskapet, som var kjøperens eget forsikringsselskap, måtte bistå videre. Kjøperen viste til at kostnadene utgjorde over 11 prosent av kjøpesummen, og at boligen derfor hadde vesentlige mangler. Kjøperen mente også at selger hadde gitt for svake opplysninger, at selskapet hadde stilt flere vilkår enn avtalen sa, og at det hadde trukket tilbake en tidligere dekning på fem timer juridisk bistand.

Selskapet mente at det hadde hjulpet i tråd med vilkårene. Forsikringen dekker bare videre bistand når det er sannsynlighetsovervekt for at kjøperen har et krav mot selger. Selskapet mente at det ikke var tilfellet. Boligen var gammel, verditaksten var begrenset, og det var ikke holdepunkter for at selger hadde gitt feil opplysninger. Tilbudet om fem timer falt bort da saken ble bedre dokumentert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var sannsynlig at kjøperen ville nå frem mot selger. Nemnda tiltrådte det i det alt vesentlige, etter en samlet vurdering av dokumentene.

Det avgjørende var at saken ikke var sterk nok til å regnes som prosedabel (egnet til å føres videre mot selger). Hverken reglene om vesentlige mangler, om uriktige opplysninger eller om selgers opplysningsplikt ga nok støtte. Rapportene viste dessuten at noe var synlig ved visning, og at badet var gammelt.

Sekretariatet mente heller ikke at selskapet på annet grunnlag hadde forpliktet seg til å gjøre mer enn avtalen sier. Nemnda leste også kjøperens senere brev og klage, men fant ikke at de stilte saken i et annet lys. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

En boligkjøperforsikring gir ikke en rett til bistand i alle tilfeller. Vilkårene som gjelder her, krever at det er mer sannsynlig enn ikke at du har et krav mot selger. Selv høye utbedringskostnader er ikke nok alene.

Saken viser også at alder, verditakst og opplysninger i salgsoppgaven teller når selskapet vurderer om saken kan føres videre. En verditakst gir mindre å bygge på enn en tilstandsrapport.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde videre bistand fra sitt eget forsikringsselskap etter funn av råte, mugg og mus i et hus fra 1956.
• Selskapet og nemnda mente at det ikke var sannsynlig at kjøperen ville nå frem med kravet mot selger.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke medhold i kravet om videre bistand.