Arealavvik og tapt dom i leilighet fra 2011: delvis medhold (FinKN 2022-182)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 2011, kjøpt for 13,75 millioner kroner. Kontrakten er datert i september 2019, og kjøperen overtok i februar 2020. Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring hos selskapet. Det er en forsikring som forskutterer kostnader til advokat og teknisk bistand hvis det er sannsynlighetsovervekt for at boligen har mangler. Selskapet var derfor kjøperens eget, ikke selgerens.

Kjøperen fikk bare salgsprospektet fra selgerens eget kjøp i 2017 og selgerens egenerklæring (selgerens svar på standardspørsmål om boligen), der alt var besvart med nei bortsett fra spørsmålet om skjeggkre i sameiet. Like før kontraktsmøtet fikk han en ny tilstandsrapport med noe mindre areal enn i det gamle prospektet. Kjøperen meldte fra om avviket, og dagen før overtakelsen skrev megleren at forskjellen på tre kvadratmeter mest sannsynlig var for liten til å være en mangel. Kjøperen holdt likevel tilbake 300 000 kroner ved overtakelsen. Senere reklamerte (meldte fra om feilen) han også over vannskade, mangler på kjøkkenet og arbeid som ikke var utført av fagfolk.

Selskapet avslo bistand fordi det ikke var sannsynlig at kravet ville nå frem. Kjøperen klaget til Finansklagenemnda, og sekretariatet ga selskapet medhold i august 2020. Med ny advokat og ny dokumentasjon klaget kjøperen på nytt. Da fikk han medhold, og selskapet svarte at det ville følge vurderingen. Men tingretten hadde allerede dømt kjøperen til å betale de 300 000 kroner og saksomkostninger på 325 500 kroner. Det hadde han ikke fortalt selskapet, som da trakk tilbake tilsagnet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde erstatning fra selskapet på 1 706 213 kroner, pluss advokatutgifter i tvisten med selskapet. Han mente selskapet var bundet av sin aksept, at saken var prosedabel (at det var rimelig grunn til å føre den), og at selskapets urettmessige avslag hadde gitt store tap.

Selskapet mente at det ikke var bundet av aksepten, fordi det ikke ville ha gitt dekning hvis det hadde visst at saken var tapt ved dom. Det mente også at det tidligere avslaget var berettiget, og at kjøperen ikke hadde oppnådd et vesentlig bedre resultat, slik vilkårene krever hvis han fører saken videre på egen hånd.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda var enig. Fire forhold veide tyngst.

For det første kunne selskapet trekke tilbake tilsagnet. Det var gitt på feil forutsetninger, siden kjøperen ikke hadde sagt fra om dommen. Dette gjelder bare selve tilbaketrekkingen, ikke om saken var prosedabel.

For det andre var saken prosedabel fra det tidspunktet kjøperens nye rapport fra en takstmann forelå i mars 2021, og frem til dommen i juni 2021. Etter dommen kunne saken ikke lenger regnes som prosedabel.

For det tredje kunne vilkåret om vesentlig bedre resultat ikke brukes, siden selskapets avslag var urettmessig fra mars 2021. Nemnda pekte også på at bestemmelsen er uklar og bør omskrives.

For det fjerde ble erstatningen begrenset. Kjøperen fikk dekket rimelige og nødvendige advokatutgifter fra mars til juni 2021, opp til offentlig salærsats. Kostnadene til tvisten med selskapet er ikke dekket av forsikringen, men kan kreves som erstatning når selskapet har opptrådt uaktsomt. Nemnda mente 13,5 timer var for mye for en sak med begrensede rettsspørsmål og gjentakelser i innleggene, og satte erstatningen til 15 000 kroner. Kravet om full erstatning for selve mangelsaken førte ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at boligkjøperforsikringen dekker advokatutgifter så lenge saken er prosedabel, ikke bare når du vinner. Den viser også at et avslag fra selskapet kan være urettmessig for en periode, og at selskapet da kan være ansvarlig for kostnader.

Samtidig må du gi selskapet viktige opplysninger, for eksempel om en dom. Holder du dem tilbake, kan selskapet trekke tilbake et tilsagn. Selskapet svarer heller ikke for utfallet av selve mangelsaken mot selgeren.

Kort oppsummert

• Kjøperen holdt tilbake 300 000 kroner for arealavvik, tapte i tingretten og krevde erstatning fra sitt eget forsikringsselskap.
• Nemnda mente saken var prosedabel fra mars 2021 til dommen i juni 2021, og at selskapet kunne trekke tilbake tilsagnet fordi dommen ikke var meldt.
• Kjøperen fikk delvis medhold: deler av advokatutgiftene og 15 000 kroner i erstatning for kostnader i tvisten med selskapet.