Boligkjøperforsikring, mangel funnet før kontrakt: ikke medhold (FinKN 2023-570)

Hva saken gjaldt

Kjøperen kjøpte en bolig for 9,2 millioner kroner i juni 2022. Noen dager senere, da kjøpekontrakten skulle lages, viste det seg at det ikke fantes byggemeldte og godkjente tegninger som svarte til hvordan boligen ble brukt. Kjøperen holdt tilbake en del av kjøpesummen, og kontrakten ble først signert 2. september 2022. Overtakelsen skjedde dagen etter.

I forbindelse med signeringen tegnet kjøperen en boligkjøperforsikring. Den skal forskuttere nødvendige kostnader til juridisk og teknisk bistand hvis kjøperen har krav mot selgeren eller selgerens forsikring. I vilkårene stod det at forsikringen gjelder «fra kontraktsmøte». Kjøperen meldte saken til selskapet i oktober 2022, og selskapet avslo.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen ba om dekning av nødvendige kostnader til juridisk bistand i mangelssaken. Han pekte på at vilkårene ikke sa at forsikringen bare gjaldt mangler som ble oppdaget etter at den begynte å gjelde. Han hadde også ringt selskapet før tegningen og fått vite at forsikringen omfattet forhold som ble funnet etter boligkjøpet. Dokumentet med opplysninger om produktet kom først etter avtalen. Ifølge kjøperen var kontraktsmøte heller ikke det samme som kontraktsignering, og selskapet hadde senere endret vilkårene.

Selskapet var her kjøperens eget forsikringsselskap. Det mente at forsikringen ikke gjaldt, fordi forholdet var funnet før forsikringen ble tegnet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, men delte seg. Fire forhold var sentrale.

For det første hovedregelen. Et selskap er bare ansvarlig for det som skjer i forsikringsperioden. Nemnda kan i tillegg bare bygge på avtalen, ikke på muntlige opplysninger fra før tegningen, siden den behandler saker skriftlig.

For det andre tidspunktet. Kontraktsmøtet ble forstått som det tidspunktet partene signerer kontrakten, i denne saken 2. september 2022. Det er uten betydning om det skjer fysisk eller digitalt.

For det tredje hva som utløser selskapets ansvar. Vilkårene sa ikke klart hva forsikringstilfellet er. Når selskapet dekker bistand fordi det er sannsynlig at boligen har en mangel, var det etter nemnda avvikene fra byggetegningene som utløste ansvaret. De ble oppdaget før forsikringen begynte.

For det fjerde uenigheten. Flertallet syntes det var uheldig at dekningen kan avhenge av hva kjøperen visste, siden en grundig kjøper da kommer dårligere ut. Men vilkårene var ikke særlig uklare, og flertallet ville ikke gi dem tilbakevirkende kraft. Mindretallet mente vilkårene ga rom for flere tolkninger, og at tvilen må gå til fordel for kjøperen (avtaleloven § 37 nr. 3). Mindretallet pekte også på at selskapet senere hadde endret vilkårene for å gjøre dette tydeligere.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tidspunktet en forsikring begynner å gjelde, kan være avgjørende. Oppdager du en mangel før kontrakten er signert og forsikringen er tegnet, kan den falle utenfor dekningen, selv om du ikke har overtatt boligen ennå. Det er vilkårene i avtalen som teller, ikke det du har fått høre muntlig.

Saken viser også at dette er et spørsmål der nemnda selv var uenig. Vilkårene er senere endret hos dette selskapet.

Kort oppsummert

• Mangelen, manglende godkjente tegninger, ble oppdaget før kontrakten ble signert og forsikringen begynte å gjelde.
• Et flertall mente at forsikringstilfellet inntraff før forsikringsperioden, så forsikringen dekket ikke bistanden.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Avgjørelsen var uenig (dissens), og mindretallet ville tolket vilkårene til kjøperens fordel.