§ 11-24. Salgsoppgave ved tvangssalg: hva den må inneholde

Tvangsfullbyrdelsesloven·LOV-1992-06-26-86

Kort oppsummert

Medhjelperen lager en skriftlig salgsoppgave som kjøpsinteresserte får før de byr.
Oppgaven følger vanlig meglerpraksis så langt det går, og forklarer hvorfor opplysninger mangler.
Den skal opplyse om tvangssalg, snevrere reklamasjonsrett, mottaker av kjøpesummen og kostnadsfordeling.
Kjøperen bærer risikoen for konsesjon og odelsløsning.

Lovteksten ordrett

§ 11-24. Salgsoppgave

Medhjelperen skal utforme en skriftlig salgsoppgave om formuesgodet som gis til kjøpsinteresserte før bud inngis. Oppgaven skal så langt det er mulig inneholde de opplysninger som det er vanlig å gi ved frivillig omsetning gjennom megler. Har medhjelperen ikke hatt anledning til å innhente bestemte opplysninger eller til å kontrollere dem, skal det gis opplysning om grunnen til det.

Salgsoppgaven skal opplyse om at salget er et tvangssalg, og om at kjøperen har begrenset adgang til å påberope mangler. Videre skal det gå fram hvem kjøpesummen skal betales til. Det skal fastsettes hvem som skal bære utgiftene ved tiltredelsen og overtakelsen av formuesgodet. Det skal opplyses om heftelser som ikke er pengeheftelser og som fortsatt skal bestå. Krever erverv av formuesgodet konsesjon, skal det opplyses at kjøperen bærer risikoen for at konsesjon blir gitt. For odelseiendommer skal det opplyses at kjøperen bærer risikoen for odelsløsning.

Salgsoppgaven skal for øvrig gi de nødvendige opplysninger om salgsordningen etter denne loven og dessuten inneholde eventuelle utfyllende salgsvilkår som medhjelperen har fastsatt.

Kilde: Lovdata — Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-24

Hva betyr dette?

Ved tvangssalg av fast eiendom og andre registrerte formuesgoder skal medhjelperen (den som gjennomfører salget) lage en skriftlig salgsoppgave. Alle som vil kjøpe, skal ha den før de legger inn bud. Målestokken er vanlig eiendomsmegling: oppgaven bør gi omtrent de samme opplysningene som en megler ville gitt i et frivillig salg. Rekker ikke medhjelperen å hente inn en opplysning, eller å sjekke at den stemmer, må oppgaven si fra om det og forklare hvorfor.

Innholdet bærer preg av at det er et tvangssalg. Kjøperne må få vite at de har snevrere adgang til å klage på mangler enn ved et vanlig kjøp. Oppgaven må også vise hvem som får kjøpesummen og hvem som betaler for at kjøperen overtar eiendommen. Heftelser som ikke er pengekrav og som blir liggende, skal nevnes. To risikoer ligger hos kjøperen, og det skal stå tydelig: at konsesjon (offentlig tillatelse til å erverve) kanskje ikke blir gitt, og at odelsløsning (innløsning av en odelseiendom) kan bli aktuelt for en odelseiendom. I tillegg forklares selve salgsordningen, og medhjelperens egne tilleggsvilkår tas med.

Kravet til innholdet henger tett sammen med naboreglene. Reglene om hva som skjer med heftelsene, er grunnen til at oppgaven må nevne dem: heftelser som ikke er pengekrav og har bedre prioritet enn saksøkerens krav, tar kjøperen over utenom prisen (§ 11-20). Pengeheftelser som står likt med eller bak saksøkerens krav, dekkes etter rangeringen så langt pengene rekker (§ 11-21). Har saksøkte personlig svart for en heftelse som består, blir kjøperen også personlig ansvarlig (§ 11-22). Etter at salgsoppgaven er laget, skal medhjelperen annonsere og la interesserte se på salgsobjektet (§ 11-25). Budene må som hovedregel binde byderen i minst seks uker (§ 11-26), og prisen skal betales innen en oppgjørsdag tre måneder frem i tid (§ 11-27).

Eksempel: En byder leser i salgsoppgaven at kjøperen bærer risikoen for konsesjon. Får ikke byderen tillatelsen, kan han ikke skylde på selger eller medhjelper. Slike forhold må byderen vurdere før budet legges inn.

Relaterte paragrafer

Alle §§ i tvangsfullbyrdelsesloven →