§ 28 — Hva du ikke kan gjøre med eiendommen mens saken pågår

§ 28 handler om hva du kan og ikke kan gjøre med eiendommen mens en ekspropriasjonssak pågår. Den gjelder etter at du som eier eller rettighetshaver har fått mulighet til å uttale deg etter § 12, eller etter § 13 hvis saken gjelder inngrep hos en annen etter § 6.

Før dette tidspunktet er saken ofte mer åpen. Men når du først har fått saken til uttalelse, vet du at et konkret inngrep er under behandling. Da sier loven at du ikke kan gjøre disposisjoner som ødelegger, vanskeliggjør eller fordyrer det planlagte inngrepet.

Paragrafen bruker uttrykket “råda rettsleg over eigedomen”. Det betyr juridiske disposisjoner over eiendommen. På vanlig norsk kan det være salg, bortfeste, pantsettelse, nye servitutter, nye bruksretter, nye leieavtaler eller andre rettigheter som påvirker eiendommen. Etter § 28 kan du ikke gjøre slike disposisjoner uten samtykke fra ekspropriasjonssøkeren hvis de gjelder eiendommen som inngrepet berører.

Paragrafen sier også at du ikke kan gjøre noe med eller på eiendommen som kan hindre, skape vansker for eller fordyre det planlagte inngrepet. Dette handler om fysiske og praktiske handlinger. Du kan for eksempel ikke bygge en garasje akkurat der den planlagte veien skal gå, plante skog i en planlagt ledningstrasé, fylle opp terreng, sette opp gjerder, anlegge vei, grave, sprenge eller gjøre andre endringer som gjør inngrepet vanskeligere.

Dette betyr ikke at du mister all rådighet over hele eiendommen. Du kan fortsatt bruke eiendommen normalt. Du kan bo der. Du kan drive gården. Du kan vedlikeholde. Du kan gjøre vanlige ting som ikke påvirker inngrepet. Men du må være forsiktig med nye tiltak som berører området saken gjelder.

Regelen er laget for å hindre taktiske endringer. Uten § 28 kunne en eier, etter å ha fått vite om ekspropriasjonen, gjøre tiltak bare for å presse opp erstatningen eller gjøre prosjektet vanskeligere. For eksempel bygge et lite skur på arealet som skal tas, eller gi en slektning en ny bruksrett som kompliserer saken. § 28 sier at slike handlinger ikke skal gi gevinst.

Hvis du likevel gjør noe som rammes av § 28, får det økonomiske følger. Det skal gjøres fradrag i vederlaget for all skade handlingen har påført ekspropriasjonssøkeren. I tillegg skal arbeid som ellers ville gitt deg høyere vederlag, ikke tas med når vederlaget fastsettes.

Det betyr at du ikke kan øke erstatningen ved å bygge, plante, grave eller etablere nye rettigheter etter at saken er kjent. Hvis tiltaket ditt normalt ville gjort eiendommen mer verdt, kan skjønnet se bort fra det hvis tiltaket er i strid med § 28.

Men paragrafen går begge veier. Andre ledd beskytter deg. Hvis du får skade eller ulempe fordi rådighet over eiendommen blir bundet, kan du kreve erstatning fra søkeren. Dette er viktig. Når du hindres i å bruke eiendommen fritt, kan det koste deg penger. Kanskje du må utsette bygging. Kanskje du ikke får solgt. Kanskje du ikke kan inngå en avtale. Kanskje du ikke kan drive eiendommen slik du ellers ville gjort.

Slik erstatning fastsettes normalt når vederlaget for inngrepet fastsettes. Hvis inngrepet aldri blir gjennomført, fastsettes erstatningen i et særskilt skjønn.

Når begynner begrensningen å gjelde?

Begrensningen begynner å gjelde etter at du har fått mulighet til å uttale deg etter § 12, eller etter § 13 der den regelen gjelder.

Det betyr at § 28 ikke automatisk gjelder bare fordi du har hørt rykter om et prosjekt. Den knytter seg til et mer formelt tidspunkt: du har fått saken til uttalelse som eier eller rettighetshaver.

Dette tidspunktet er viktig. Fra da av må du tenke deg om før du gjør nye disposisjoner eller tiltak på eiendommen. Hvis du er usikker på om et planlagt tiltak rammes, bør du be om samtykke skriftlig.

Skriv for eksempel: “Jeg planlegger å sette opp gjerde langs dette området. Jeg ber om å få bekreftet om ekspropriasjonssøkeren samtykker, eller om tiltaket anses å være i strid med oreigningslova § 28.”

Da har du dokumentasjon. Det er mye bedre enn å gjøre tiltaket først og krangle etterpå.

Kan du selge eiendommen mens saken pågår?

Du må være forsiktig. § 28 sier at du ikke må råde rettslig over eiendommen uten samtykke fra ekspropriasjonssøkeren. Salg er en rettslig disposisjon.

Det betyr ikke nødvendigvis at salg alltid er umulig. Men du bør ikke selge uten å avklare saken. En kjøper må også få vite at eiendommen er berørt av ekspropriasjon. Hvis du skjuler dette, kan du få problemer også i forholdet til kjøperen.

Det samme gjelder pantsettelse, feste, nye leieavtaler, nye veiretter eller andre avtaler som kan påvirke inngrepet. Be om avklaring. Få samtykke skriftlig hvis det trengs.

Kan du bygge på eiendommen mens saken pågår?

Du kan gjøre vanlig vedlikehold og normal bruk. Men du bør ikke sette i gang nye byggearbeider i området som berøres av ekspropriasjonen uten avklaring.

Hvis du bygger noe som hindrer eller fordyrer inngrepet, kan det få konsekvenser. Du kan miste retten til å få økt vederlag for bygget. Du kan også få fradrag hvis tiltaket ditt har skadet ekspropriasjonssøkeren.

Et eksempel er at du bygger en garasje på arealet som skal tas til vei. Hvis du visste om saken og hadde fått uttale deg, kan du ikke regne med å få full erstatning for garasjen som om den var et naturlig og uavhengig tiltak.

Men grensene kan være vanskelige. Hva med nødvendig reparasjon? Hva med å bytte tak? Hva med å sette opp gjerde for dyr? Hva med å grøfte jordet? Her må du se på om tiltaket er vanlig og nødvendig, eller om det påvirker inngrepet. Ved tvil: be om skriftlig avklaring.

Hva skjer hvis du bryter § 28?

Hvis du gjør noe i strid med § 28, kan det påvirke vederlaget ditt.

For det første kan det trekkes fra for skade handlingen din har påført ekspropriasjonssøkeren. Hvis du gjør tiltaket dyrere, kan det gå ut over oppgjøret ditt.

For det andre kan arbeid som ellers ville gitt deg høyere vederlag, bli sett bort fra. Det betyr at du ikke får uttelling for verdier du har skapt etter at du burde forstått at tiltaket berørte ekspropriasjonen.

Dette kan bli dyrt. Derfor bør du ikke gjøre større tiltak i området uten skriftlig avklaring.

Hva skjer hvis begrensningen skader deg?

Da kan du kreve erstatning. § 28 andre ledd sier at hvis du får skade eller ulempe fordi rådigheten er bundet, kan du kreve skadebot fra søkeren.

Dette er rettferdig. Hvis loven hindrer deg i å bruke eiendommen normalt mens saken pågår, og det påfører deg tap, skal du ikke nødvendigvis bære det alene.

Typiske tap kan være utsatt bygging, tapt leie, dårligere drift, økte kostnader, tapt avling, tapt salgsmulighet eller ekstra utgifter.

Du må dokumentere tapet. Vis hva du hadde planlagt. Vis når. Vis hvorfor det måtte stoppes. Vis økonomisk konsekvens.

Finn ut når du fikk mulighet til å uttale deg etter § 12 eller § 13. Fra dette tidspunktet blir § 28 viktig.

Ikke gjør nye tiltak i berørt område uten å vurdere virkningen.

Be om skriftlig samtykke hvis du vil selge, feste bort, pantsette, bygge, grave, plante, gi rettigheter eller gjøre andre større endringer.

Dokumenter vanlige vedlikeholdstiltak. Det kan være nyttig hvis noen senere påstår at du har fordyrt inngrepet.

Hvis du må utsette planer, dokumenter tapet. Lagre tilbud, byggesøknader, avtaler, driftsplaner og e-poster.

Krev erstatning hvis rådighetsbegrensningen gir deg skade eller ulempe.