§ 14-11 — Vedtekter og avtaler i strid med ny lov falt bort etter ett år

§ 14-11 er en generalklausul for overgang fra gammel til ny lov. Der de spesifikke overgangsreglene i §§ 14-2 til 14-10 ikke gir særskilte regler, slår § 14-11 fast at alt som strider mot den nye loven, falt bort innen ett år etter ikrafttredelse.

Det betyr at borettslag ikke trengte å gå gjennom vedtektene sine bestemmelse for bestemmelse og vedtaksfeste nye vedtekter punkt for punkt. De ulovlige bestemmelsene forsvant av seg selv.

Praktisk eksempel: hadde et borettslag vedtekter som ga boligbyggelaget ubetinget vetorett over alle vedtektsendringer — noe som er videre enn det § 7-12 tillater — falt den videre veto-bestemmelsen bort automatisk. Den var ikke lenger gyldig, selv om generalforsamlingen aldri formelt hadde vedtatt å avskaffe den.

Hva betyr dette for vedtektene dine i dag?

I dag, 20 år etter at loven trådte i kraft, er alle overgangsfrister utløpt. § 14-11 er av historisk interesse.

Likevel er det slik at mange eldre borettslag aldri har oppdatert vedtektene sine til å reflektere ny lov. De opererer med vedtekter fra 1960-, 70- eller 80-tallet som nå inneholder bestemmelser som ikke lenger er gyldige — fordi de falt bort etter § 14-11.

Dette skaper en praktisk utfordring: vedtektsboken sier én ting, mens loven sier noe annet. Loven gjelder alltid foran vedtektene. Men folk som leser vedtektene, kan tro at den ugyldige bestemmelsen fortsatt gjelder.

Løsningen er å oppdatere vedtektene — men mange borettslag har ikke gjort det. Forretningsførere anbefaler normalt en vedtektsgjennomgang med jevne mellomrom.

Hva gjør du hvis vedtektene og loven er i konflikt?

Loven har alltid forrang over vedtektene. Sier vedtektene noe som er i strid med burettslagslova, er vedtektsbestemmelsen ugyldig. Du kan handle etter loven og trenger ikke følge den ugyldige vedtektsbestemmelsen.

Men i praksis er det ryddigere å oppdatere vedtektene. Foreslå på neste generalforsamling at styret gjennomgår vedtektene og fremmer forslag til oppdatert versjon. Det er et vedtak som krever to tredjedels flertall.

Vanlige feil i dag

• Stole blindt på eldre vedtekter uten å sjekke om de er i samsvar med gjeldende lov
• Tro at en vedtektsbestemmelse som ikke er formelt avskaffet av generalforsamlingen, fortsatt gjelder — den kan være falt bort etter § 14-11
• Som styremedlem: ta avgjørelser basert på ugyldige vedtektsbestemmelser

Er borettslaget ditt stiftet før 2004 og vedtektene aldri er gjennomgått siden: ta initiativ til en vedtektsgjennomgang. Be styret om å sammenligne vedtektene med gjeldende lov, identifisere avvik, og legge frem et oppdatert utkast for generalforsamlingen.

Det er ikke dramatisk arbeid — for et gjennomsnittlig borettslag tar det noen timer for en advokat eller erfaren forretningsfører å gjennomføre en slik sammenstilling. Kostnaden er liten sammenlignet med den klarhet det gir for alle fremtidige situasjoner.