§ 14-11. Vedtekter og avtaler i strid med ny lov falt bort etter ett år
Vedtektsbestemmelser og avtaler i borettslag som stred mot den nye burettslagslova, falt automatisk bort senest ett år etter at de aktuelle lovbestemmelsene trådte i kraft. Ingen generalforsamlingsvedtak var nødvendig for at de falt bort.
Vedtektsføresegner og avtalar som er i strid med lova her, fell bort seinast eitt år etter at lovføresegnene blei sett i kraft.
§ 14-11 er en generalklausul for overgang fra gammel til ny lov. Der de spesifikke overgangsreglene i §§ 14-2 til 14-10 ikke gir særskilte regler, slår § 14-11 fast at alt som strider mot den nye loven, falt bort innen ett år etter ikrafttredelse.
Det betyr at borettslag ikke trengte å gå gjennom vedtektene sine bestemmelse for bestemmelse og vedtaksfeste nye vedtekter punkt for punkt. De ulovlige bestemmelsene forsvant av seg selv.
Praktisk eksempel: hadde et borettslag vedtekter som ga boligbyggelaget ubetinget vetorett over alle vedtektsendringer — noe som er videre enn det § 7-12 tillater — falt den videre veto-bestemmelsen bort automatisk. Den var ikke lenger gyldig, selv om generalforsamlingen aldri formelt hadde vedtatt å avskaffe den.
Hva betyr dette for vedtektene dine i dag?
I dag, 20 år etter at loven trådte i kraft, er alle overgangsfrister utløpt. § 14-11 er av historisk interesse.
Likevel er det slik at mange eldre borettslag aldri har oppdatert vedtektene sine til å reflektere ny lov. De opererer med vedtekter fra 1960-, 70- eller 80-tallet som nå inneholder bestemmelser som ikke lenger er gyldige — fordi de falt bort etter § 14-11.
Dette skaper en praktisk utfordring: vedtektsboken sier én ting, mens loven sier noe annet. Loven gjelder alltid foran vedtektene. Men folk som leser vedtektene, kan tro at den ugyldige bestemmelsen fortsatt gjelder.
Løsningen er å oppdatere vedtektene — men mange borettslag har ikke gjort det. Forretningsførere anbefaler normalt en vedtektsgjennomgang med jevne mellomrom.
Hva gjør du hvis vedtektene og loven er i konflikt?
Loven har alltid forrang over vedtektene. Sier vedtektene noe som er i strid med burettslagslova, er vedtektsbestemmelsen ugyldig. Du kan handle etter loven og trenger ikke følge den ugyldige vedtektsbestemmelsen.
Men i praksis er det ryddigere å oppdatere vedtektene. Foreslå på neste generalforsamling at styret gjennomgår vedtektene og fremmer forslag til oppdatert versjon. Det er et vedtak som krever to tredjedels flertall.
Vanlige feil i dag
- Stole blindt på eldre vedtekter uten å sjekke om de er i samsvar med gjeldende lov
- Tro at en vedtektsbestemmelse som ikke er formelt avskaffet av generalforsamlingen, fortsatt gjelder — den kan være falt bort etter § 14-11
- Som styremedlem: ta avgjørelser basert på ugyldige vedtektsbestemmelser
Eikestubbens Borettslag ble stiftet i 1972. Vedtektene sier at borettslaget kan nekte godkjenning av ny andelseier etter styrets frie skjønn, uten begrunnelse. Den nye loven krever saklig grunn for nekting. Bestemmelsen om fri nektelse falt bort i 2005/2006. Eva kjøper en andel i Eikestubben i 2024. Styret forsøker å nekte godkjenning uten å oppgi grunn, og viser til vedtektene. Eva viser til burettslagslova § 4-5 og det faktum at § 14-11 fjernet den ugyldige vedtektsbestemmelsen for 20 år siden. Styret har ikke saklig grunn til å nekte — godkjenning må gis.
Er borettslaget ditt stiftet før 2004 og vedtektene aldri er gjennomgått siden: ta initiativ til en vedtektsgjennomgang. Be styret om å sammenligne vedtektene med gjeldende lov, identifisere avvik, og legge frem et oppdatert utkast for generalforsamlingen.
Det er ikke dramatisk arbeid — for et gjennomsnittlig borettslag tar det noen timer for en advokat eller erfaren forretningsfører å gjennomføre en slik sammenstilling. Kostnaden er liten sammenlignet med den klarhet det gir for alle fremtidige situasjoner.