Vesentlig mangel bolig
Har boligen en mangel du kan kreve dekket? Svaret avhenger av når kjøpet ble avtalt, og om du kjøpte som privatperson.
Kjøp avtalt fra 1. januar 2022
Avhendingslova ble endret for kjøp avtalt fra 1. januar 2022. Kjøpte du som privatperson, er det et forbrukerkjøp (§ 1-2 tredje ledd), og da gjelder dette:
Ingen prosentgrense. Om boligen har en mangel, vurderes etter de alminnelige reglene i kapittel 3. § 3-1 første ledd: «Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen. §§ 3-2 til 3-6 gjeld i den grad det ikkje i samsvar med § 1-2 er avtalt noko særskilt.» Uriktige og tilbakeholdte opplysninger er mangel etter § 3-7 og § 3-8.
«Som den er» har ingen virkning. § 3-9 andre ledd: «Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.»
Du dekker selv de første 10 000 kronene. § 3-1 fjerde ledd: «Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny.»
Heving krever et vesentlig avtalebrudd. § 4-13 første ledd: «Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.»
Kjøpte du i næring, kan loven fravikes ved avtale (§ 1-2 første ledd), og et «som den er»-forbehold kan få virkning. Da gjelder § 3-9 første ledd: «Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen ein mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også ein mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»
Reglene før 1. januar 2022
For kjøp avtalt før 1. januar 2022 gjaldt avhendingslova § 3-9 slik den lød før endringen: Selv om boligen er solgt «som den er», foreligger det en mangel dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Etter reglene før 1. januar 2022 har Høyesterett lagt til grunn at utbedringskostnadene normalt må utgjøre minst 3–6 % av kjøpesummen for at grensen for vesentlighet er nådd — men dette er ingen absolutt regel. Type mangel, boligens alder og kjøpers berettigede forventninger teller også. Prosentene gjelder ikke for kjøp avtalt fra 1. januar 2022.
Tilbakeholdte opplysninger (§ 3-7) og uriktige opplysninger (§ 3-8) er mangel uavhengig av vesentlighetsgrensen.