Må jeg vise utleier omsetningstallene når leien er omsetningsbasert?
Har du avtalt omsetningsbasert leie, må du som regel gi utleier innsyn i omsetningen, men bare slik leieavtalen beskriver. Husleieloven har ingen egen regel om hvilke tall du skal levere. Det er kontrakten som avgjør hva som skal rapporteres, hvor ofte og om tallene må bekreftes av revisor eller regnskapsfører. Etter husleieloven § 4-5 annet ledd gjelder ikke reglene om indeksregulering og gjengs leie for den delen av leien som følger omsetningen. Gir du uriktige tall, bryter du avtalen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om omsetningsbasert leie og innsyn
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneOmsetningsbasert leie betyr at hele eller deler av leien regnes ut fra hvor mye virksomheten din selger. Det er vanlig i kjøpesentre og i butikkgater: en fast minsteleie, pluss en prosentandel av omsetningen over en terskel.
Husleieloven nevner omsetning på ett sted, i § 4-5 annet ledd. Der står det at reglene om å endre leien etter konsumprisindeksen (§ 4-2) og om å kreve gjengs leie (§ 4-3) ikke gjelder for den delen av leien som er avtalt i et bestemt forhold til omsetningen eller resultatet i virksomheten din. Den delen av leien følger altså tallene dine, ikke prisstigningen.
Loven sier ingenting om at du må rapportere, eller om hva utleier kan be om å få se. Ved leie av lokale kan det aller meste i loven fravikes i avtale, se § 1-2 annet ledd. Retten til innsyn og plikten til å rapportere står derfor i kontrakten. Én regel gjelder uansett: leien kan ikke være urimelig høy i forhold til det som vanligvis oppnås for liknende lokaler på liknende vilkår (§ 4-1).
Hva kontrakten bør si om rapporteringen
En god omsetningsklausul svarer på disse spørsmålene:
- Hva regnes som omsetning: med eller uten merverdiavgift, før eller etter rabatter og returer, med eller uten salg i nettbutikken som hører til butikken.
- Hvilken periode og hvilken frist gjelder for rapporten, for eksempel hver måned eller én gang i året.
- Må tallene bekreftes av revisor eller regnskapsfører, og hvem betaler for det.
- Kan utleier be om regnskap, kassaoppgjør eller bokføringsbilag, og i så fall under hvilke vilkår.
- Har utleier taushetsplikt om tallene.
Mangler noe av dette, er du ikke uten vern. Utleier kan ikke kreve mer enn avtalen gir grunnlag for. Til gjengjeld blir det uklart hvordan leien skal regnes ut, og uklare vilkår tolkes ofte ut fra hva partene har gjort tidligere og hva som er vanlig i bransjen. Skriv derfor ned det dere faktisk er enige om, og få det inn i kontrakten.
Tuva og årsoppgjøret i kjøpesenteret
Tuva driver en klesbutikk i et kjøpesenter. Leieavtalen gir en minsteleie på 28 000 kroner i måneden og i tillegg 6 prosent av årsomsetningen (uten mva) som overstiger 3,6 millioner kroner. Avtalen sier at hun skal sende en omsetningsoppgave bekreftet av regnskapsfører innen 1. mars hvert år.
I fjor solgte butikken for 4,5 millioner kroner. Overskytende omsetning er 900 000 kroner, og 6 prosent av det er 54 000 kroner. Tuva sender oppgaven i februar, og utleier får 54 000 kroner i tillegg til minsteleien.
Året etter ber utleieren, Rolf, om månedlige kassajournaler. Det står ikke i kontrakten. Tuva har ingen plikt til å levere dem etter avtalen. Hun kan likevel velge å gjøre det for å holde forholdet godt, men da bør hun be om en skriftlig taushetsplikt og en avtale om at det er midlertidig. Skal ordningen vare, bør kontrakten endres.
Hvis tallene ikke leveres eller er uriktige
Leverer du ikke rapport i tide, har utleier en misligholdt avtale å vise til. Han kan kreve at du leverer, og han kan kreve den leien som skulle vært betalt. Er tallene for lave, kan han kreve differansen. Slike krav kan i tillegg gi renter på det som er forfalt.
Gjentatte brudd kan bli alvorligere. Utleier kan heve leieavtalen ved vesentlig mislighold av betalingsplikten eller andre plikter, se husleieloven § 9-9. Hevingen må være skriftlig og begrunnet. Én glemt frist gir normalt ikke grunnlag for heving, men bevisst underrapportering over tid er noe annet.
Oppdager du selv at et tall var feil, bør du melde fra og betale differansen med en gang. Det er langt enklere å rette opp en feil du har funnet selv enn en utleier har funnet ved en kontroll.
Slik begrenser du hvor mye utleier får se
Du kan forhandle om rammene, særlig før du skriver under. Be om at kontrollen skjer gjennom din egen revisor eller regnskapsfører, slik at utleier får en bekreftet sum og ikke enkelttransaksjoner. Be om taushetsplikt for utleier og for dem utleier gir tallene videre til. Få presisert hva som er omsetning, så du ikke havner i en diskusjon om returer og gavekort i ettertid.
Hold bokføringen ryddig hele året. Tallene du sender utleier, skal kunne stemme med regnskapet og med det som er meldt inn til skattemyndighetene. Se også hva som gjelder når leien økes midt i kontraktsperioden.
Kort oppsummert
- Ved omsetningsbasert leie må du gi utleier innsyn i omsetningen så langt kontrakten krever det. Loven har ingen egen rapporteringsregel.
- Den delen av leien som følger omsetningen, er unntatt fra reglene om indeksregulering og gjengs leie i husleieloven § 4-5.
- Utleier kan ikke kreve mer innsyn enn avtalen gir grunnlag for, men en uklar kontrakt gir tvist om hvordan leien skal regnes ut.
- Uriktige tall eller manglende rapport er mislighold og kan i alvorlige tilfeller gi heving.
- Avtal taushetsplikt og en klar definisjon av omsetning før du signerer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.