Hva Yngve faktisk overtar
Når Yngve kjøper kontraktsposisjonen til en tidligere kjøper, overtar han i utgangspunktet nøyaktig de samme rettighetene og pliktene som den opprinnelige kjøperen hadde overfor utbygger. Det betyr at prisen, betalingsplanen, spesifikasjonene for boligen og fristene for ferdigstillelse følger av den opprinnelige avtalen, og ikke nødvendigvis reflekterer hva utbygger tilbyr nye kjøpere i dag. Har markedet endret seg siden den første avtalen ble inngått, kan dette slå ut begge veier — Yngve kan komme godt ut av det dersom den opprinnelige prisen var lav sammenlignet med dagens marked, eller dårligere ut dersom vilkårene var mindre gunstige enn det utbygger nå tilbyr. Han bør derfor innhente og lese hele den opprinnelige kjøpekontrakten, ikke bare et sammendrag fra selgeren av kontraktsposisjonen, slik at han er sikker på nøyaktig hva han trer inn i. Har den opprinnelige kjøperen bestilt tilvalg eller endringer utover standardleveransen, følger normalt også disse med i kontraktsposisjonen, men Yngve bør få dette bekreftet skriftlig av utbygger, slik at han vet nøyaktig hvilken standard boligen faktisk leveres med. Han bør også avklare hvor mye av kjøpesummen som allerede er innbetalt av den opprinnelige kjøperen, siden dette påvirker hvor mye han selv må betale videre til utbygger.
Samtykke fra utbygger er ikke en formalitet
Fordi Yngve trer inn som ny part i en eksisterende avtale med utbygger, krever dette normalt utbyggers samtykke til transporten. Utbygger kan ha saklig grunn til å nekte eller sette vilkår for samtykket, for eksempel knyttet til Yngves kredittverdighet og evne til å oppfylle betalingsforpliktelsene som gjenstår. Det er derfor viktig at Yngve avklarer dette tidlig i prosessen, og ikke legger inn bud eller betaler noe til den opprinnelige kjøperen før utbyggers samtykke faktisk foreligger skriftlig. Uten samtykke kan hele transaksjonen bli stående i en juridisk gråsone, der Yngve har betalt for en kontraktsposisjon han ikke formelt er innsatt i. Utbyggers vurdering handler i stor grad om at de ønsker en kjøper som faktisk er i stand til å oppfylle betalingsforpliktelsene frem til overtakelse, siden mislighold fra Yngve i siste instans rammer utbyggers egen fremdrift og finansiering av prosjektet. Nekter utbygger samtykke, eller stiller de vilkår Yngve ikke kan oppfylle, faller transaksjonen normalt bort, og han bør derfor ikke inngå bindende avtale med den opprinnelige kjøperen før samtykket er avklart. Det kan også være aktuelt at utbygger krever et gebyr for å behandle transporten, og Yngve bør få avklart størrelsen på dette på forhånd, slik at det ikke kommer som en uventet kostnad i tillegg til selve utkjøpssummen han betaler til den opprinnelige kjøperen.
Garantier og rettigheter følger med kontrakten
Fordi Yngve trer inn i den opprinnelige kjøpekontrakten, følger som hovedregel også de garantiene og rettighetene som er knyttet til denne — blant annet utbyggers garantiforpliktelse etter bustadoppføringslova § 12 dersom boligen fortsatt er under oppføring. Det er likevel viktig at Yngve får bekreftet konkret hvordan garantien er stilt og at den fortsatt løper i hans favør etter transporten, slik at han ikke risikerer å stå uten den beskyttelsen garantien er ment å gi dersom utbygger skulle få økonomiske problemer før overtakelse. Yngve bør også undersøke om det er andre rettigheter fra den opprinnelige avtalen som følger med, for eksempel eventuelle avtalte dagmulkter ved forsinket ferdigstillelse eller spesielle bestemmelser om prisjustering underveis i byggeprosessen. Dette er detaljer som lett kan bli oversett dersom han bare forholder seg til et sammendrag fra selgeren av kontraktsposisjonen, og som kan ha stor praktisk betydning dersom prosjektet forsinkes eller det oppstår mangler ved overtakelsen av boligen.
Praktiske sjekkpunkter før Yngve kjøper posisjonen
Yngve bør innhente hele den opprinnelige kjøpekontrakten, sikre skriftlig samtykke fra utbygger før noe betales, og få bekreftet at garantien etter bustadoppføringslova fortsatt gjelder til hans fordel. Han bør også avklare hvor mye som allerede er innbetalt av den opprinnelige kjøperen, og hvordan dette skal gjøres opp mellom partene ved overdragelsen av kontraktsposisjonen. Han bør også få bekreftet skriftlig hvilket beløp som gjenstår å betale til utbygger etter overtakelsen av posisjonen, slik at det ikke er tvil om det totale utlegget sammenlignet med å kjøpe en tilsvarende bolig direkte fra utbygger i dag. Det kan videre være lurt å få både den opprinnelige kjøpekontrakten og selve transportavtalen vurdert av noen med erfaring fra denne typen transaksjoner, slik at de to dokumentene henger sammen uten motstridende bestemmelser. Yngve bør til slutt avklare med den opprinnelige kjøperen hvordan et eventuelt oppgjør dem imellom skal skje, og sørge for at dette er nedfelt skriftlig.
Kort oppsummert: - Kjøp av videresolgt prosjektert bolig betyr at du trer inn i en eksisterende kjøpekontrakt - Pris og vilkår følger av den opprinnelige avtalen, ikke dagens utbyggerpriser - Transporten krever normalt utbyggers samtykke, som ikke bør tas for gitt - Garantien etter bustadoppføringslova følger med kontrakten, men bør bekreftes skriftlig - Les hele den opprinnelige kontrakten før du betaler noe til selgeren av posisjonen