Hvordan verdsettes en andel i borettslag i formuen?

Hvordan borettslag skattlegges

Borettslag skattlegges ikke som selskaper. I stedet skattlegges andelshaverne (skatteloven § 7-3 første ledd). Det samme gjelder for boligaksjeselskap. Det betyr at borettslagets eiendeler og gjeld i en viss forstand blir din formue og din gjeld, delt mellom alle andelshaverne.

Reglene gjelder borettslag og boligaksjeselskap som oppfyller vilkårene i § 7-3 tredje ledd. Det gjelder blant annet at minst 85 prosent av leieinntektene og dekningen av felleskostnader kommer fra andelshaverne. Bestemmelsene gjelder også når skattemyndighetene finner at det gir et resultat som stemmer bedre med virkeligheten (femte ledd). Et vanlig sameie eller en eierseksjon er noe annet. Der eier du selve boligen som fast eiendom, og verdsettingen følger § 4-10 annet og tredje ledd direkte.

Formuen din som andelshaver består derfor av to deler. Den første er boenheten du bor i. Den andre er din del av det borettslaget eier og skylder utover boenhetene.

Boenheten verdsettes som annen bolig

Skatteloven § 4-10 femte ledd sier at boenhet i boligselskap som omfattes av § 7-3, verdsettes etter reglene i annet og tredje ledd. Boenheten behandles dermed som bolig for øvrig. For primærbolig settes verdien til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi. For den delen av omsetningsverdien som overstiger 14 000 000 kroner, er prosenten 70. For sekundærbolig, for eksempel en andelsleilighet du eier, men ikke bor i, er prosenten 100.

Den beregnede omsetningsverdien er areal ganger kvadratmetersats, med hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Hvis du krever det, skal verdien settes til prosentandelen av den dokumenterte omsetningsverdien. Det er samme rett som for en selveid bolig. En takst eller en nylig salgspris på en lignende andelsleilighet i samme bygg kan brukes.

Omsetningsverdien er verdien av boligen i et salg. Prisen for en andelsleilighet er ofte innskuddet pluss andel av fellesgjelden, så sammenlign takst eller salgspris med hele denne summen, ikke bare det du eventuelt betalte i innskudd.

Din andel av laget utenom boenhetene

Etter § 4-10 femte ledd annet punktum settes den øvrige verdien av andelen til andelshaverens andel av boligselskapets netto formue utenom boenhetene. Netto formue er eiendeler minus gjeld. Eiendelene kan være bankinnskudd, felles fordringer eller andre verdier laget har. Gjelden er blant annet fellesgjelden. Innskudd fra andelshaverne kommer ikke til fradrag ved beregningen av selskapets formue, bare til selv å øke formuen.

Fellesgjelden regnes dermed ikke som din personlige gjeld. Den inngår i borettslagets regnskap for formue og gjeld, som deretter fordeles på andelshaverne. Hvordan fordelingen skjer, bestemmer generalforsamlingen. Forskriften til skatteloven § 7-3-12 nevner to metoder: husleiebrøk og andelsbrøk med andelskonto. Etter andelskonto-modellen føres hver boenhets andel av langsiktig fellesgjeld på en egen konto.

Lån du selv har tatt opp for å kjøpe andelen, er derimot din egen gjeld. Den kommer til fradrag etter hovedregelen i skatteloven § 4-1 på vanlig måte, og det er en annen post enn lagets fellesgjeld.

Selger du andelen midt i året, fordeles lagets inntekter og utgifter mellom deg og kjøperen etter antall hele måneder hver av dere har eid den, og overdragelsesmåneden regnes til kjøperen (forskriften til skatteloven § 7-3-16). Formue måles 1. januar, så det er den som eide andelen da, som får formuen.

For deg som andelshaver betyr dette at tallene for din andel normalt kommer fra borettslaget, og du finner dem i skattemeldingen. Er du i tvil om fordelingen er riktig, kan du spørre styret hvilken metode laget bruker og hvilke tall som er rapportert.

Hva du kan gjøre hvis tallet virker feil

Er verdien på boenheten for høy, krev nedsettelse på samme måte som for en selveid bolig, og legg ved dokumentasjon. Er feilen i den delen som kommer fra laget, er det borettslaget som må rette opplysningene, siden det er dets tall som fordeles. Et boligselskap kan selv klage på vedtak om beregning av formue og inntekt fra selskapet (skatteforvaltningsloven § 13-2 tredje ledd).

Du kan endre en levert skattemelding med endringsmelding innen tre år etter leveringsfristen. Hva som skal føres hvor i skattemeldingen, ser du der.

Kort oppsummert

• Andelshaverne skattlegges i stedet for borettslaget (skatteloven § 7-3).
• Boenheten verdsettes som annen bolig etter § 4-10: 25 prosent for primærbolig og 100 prosent for sekundærbolig.
• I tillegg kommer din andel av borettslagets netto formue utenom boenhetene, der fellesgjelden inngår.
• Formuesverdi for andel i borettslag kan kreves satt etter dokumentert omsetningsverdi, som for annen bolig.