Må jeg varsle sosialtjenesten før jeg begjærer utkastelse?

Må utleier varsle sosialtjenesten før utkastelse?

Loven sier «kan», ikke «skal». Husleieloven § 9-11 gir utleieren en adgang til å sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen når det er grunnlag for å begjære fravikelse (utkastelse) av husrommet. Det er ikke et vilkår for å få saken behandlet at varselet er sendt.

Tanken bak ordningen er at kommunen skal få tid til å vurdere om den kan hjelpe leietakeren, for eksempel med økonomisk hjelp eller et annet sted å bo. Sosialtjenesten er i praksis NAV-kontoret i kommunen. For deg som utleier kan et varsel være nyttig hvis kommunen kan hjelpe leietakeren med å komme à jour.

Når kan utleier sende varselet?

Varselet er knyttet til «grunnlag for å begjære fravikelse». Det betyr at du først må ha et grunnlag å bygge på. Har du hevet avtalen, eller har en oppsigelse blitt stående fordi leietakeren ikke protesterte i tide, kan du begjære fravikelse hos namsmannen. Det er i den situasjonen varselet kommer inn. Før det finnes et slikt grunnlag, passer ikke paragrafen.

Loven sier videre at du skal gjøre det «dersom det er grunn til det». Hva som er grunn, sier loven ikke noe nærmere om. Varselet gjelder «misligholdet», og paragrafen begrenser det ikke til manglende betaling.

Hva varselet skal inneholde

Loven krever at varselet er skriftlig og at det gjelder misligholdet. Den sier ikke mer om innholdet. For at kommunen skal kunne vurdere saken, bør varselet som et minimum opplyse om hvem leietakeren er, hvilken bolig det gjelder, hva misligholdet består i og hvor mye som eventuelt er utestående. Utleieren kan gi andre fullmakt til å sende varselet, for eksempel et forvaltningsselskap eller en eiendomsmegler.

Husk at du skal sende kopi av varselet, eller annen melding om innholdet, til leietakeren senest samtidig som du sender det til sosialtjenesten (§ 9-11 annet ledd). Sender du ingen kopi, har du brutt en plikt i loven, selv om loven ikke sier hva det får av følger.

To uker før du begjærer fravikelse

En begjæring om tvangsfravikelse bør tidligst fremsettes for namsmannen to uker etter at skriftlig varsel er sendt til sosialtjenesten. Ordet «bør» er veiledende, og loven sier ikke at namsmannen skal avvise en begjæring som kommer tidligere. Likevel er det klokt å følge den tiden loven antyder, siden hensikten er at kommunen skal få tid til å vurdere saken.

Regnestykket er enkelt. Sendes varselet 3. mars, kan begjæringen sendes 17. mars. Dette er uavhengig av at namsmannen selv gir leietakeren to ukers frist til å uttale seg når begjæringen er mottatt (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6). De to ukene løper hver for seg.

Leietakers rett til å reservere seg

Leietakeren kan i skriftlig melding til utleieren reservere seg mot at slikt varsel blir sendt (§ 9-11 første ledd). Reservasjonen må være skriftlig og rettet til deg. Har leietakeren reservert seg, bør du ikke sende varselet. Loven sier ikke uttrykkelig hva som skjer hvis du sender likevel, men reservasjonen er tydelig ment som en grense for hva du kan gjøre.

En slik reservasjon påvirker ikke retten din til å heve avtalen eller begjære fravikelse. Den begrenser bare muligheten til å involvere kommunen. Det kan dessuten gjøre saken tyngre for leietakeren selv, siden kommunen da ikke kan hjelpe til.

Hvor varselet kommer i rekkefølgen

Varselet til sosialtjenesten er ett ledd i et lengre forløp. Først må det finnes et grunnlag, vanligvis en skriftlig hevingserklæring etter § 9-9 eller en oppsigelse som leietakeren ikke har protestert mot. Så kan du sende varselet. Deretter kommer begjæringen til namsmannen, som sender den til leietakeren med to ukers frist til å uttale seg. Til slutt avgjør namsmannen om fravikelsen skal gjennomføres. Varselet erstatter ikke noen av de andre skrittene, og paragrafen gir ikke kommunen noen plikt til å betale husleien.

Hva om utleier ikke sender varsel?

Da er det likevel fullt mulig å begjære fravikelse. Det er tvangsfullbyrdelsesloven som regulerer selve fremgangsmåten. Der kreves tvangsgrunnlag, blant annet en heving der det er åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve (§ 13-2). Hva som skjer hos namsmannen, er beskrevet i hva er en utkastelsesbegjæring til namsmannen, og hvordan en slik fravikelse skiller seg fra andre, i hva er en utkastelse (fravikelse).

Kort oppsummert

• Utleier må ikke varsle sosialtjenesten før utkastelse. Loven sier at han kan, dersom det er grunn til det.
• Varselet skal være skriftlig, og leietakeren skal ha kopi senest samtidig som varselet sendes.
• Begjæringen bør tidligst fremsettes for namsmannen to uker etter at varselet er sendt.
• Leietakeren kan skriftlig reservere seg mot at utleier varsler sosialtjenesten.
• Varselet er ikke noe vilkår for fravikelse. Hovedregelen om tvangsgrunnlag står i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.