Varmtvann i felleskostnadene: slik fordeler dere det rettferdig

Utgangspunktet: varmtvann deles som alle andre felleskostnader

Hvis laget eller sameiet varmer opp vannet sentralt, er kostnaden en felleskostnad. I borettslag fordeles felleskostnadene ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen (borettslagsloven § 5-19). I sameier fordeles de etter sameiebrøken (eierseksjonsloven § 29).

Kostnaden omfatter utgiften til energi for å varme opp vannet, men også drift og vedlikehold av anlegget som produserer og fordeler varmtvannet. Alt dette er felles, og fordeles som utgangspunkt slik.

Det er enkelt og lett å forstå, men ikke alltid rettferdig. En stor leilighet med to personer får høy regning, mens en liten leilighet med fem personer får lav. Det er derfor mange vurderer å fordele varmtvann annerledes.

Når dere kan fordele varmtvann etter forbruk

Begge lovene åpner for å fordele etter forbruk når det er særlige grunner. Borettslagsloven sier at visse kostnader skal fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk når særlige grunner taler for det. Eierseksjonsloven sier at kostnadene kan fordeles slik.

Loven definerer ikke «særlige grunner». Det må vurderes konkret. At varmtvannsforbruket varierer mye fra bolig til bolig, og at det lar seg måle, er forhold som kan tale for det. Er det bare lite å vinne, eller er målingen så usikker at den gir nye uenigheter, taler det i motsatt retning.

Legg merke til at loven sier «visse kostnader». Alt trenger ikke fordeles likt. Det gir plass til å dele varmtvannsutgiften i flere deler.

En blandet modell: fast del og forbruksdel

Noe av varmtvannskostnaden oppstår uansett hvor mye den enkelte bruker. Det gjelder varmetap i sirkulasjonsrør, vedlikehold av bereder og fyringsanlegg, og kostnader som ikke kan knyttes til en bestemt bolig. Resten, selve energien til oppvarming av vannet som tappes, henger direkte sammen med forbruket.

Mange lag lar derfor en fast del følge fordelingsnøkkelen, og resten følge målt forbruk. Hvor stor den faste delen skal være, må dere beslutte selv. Loven angir ingen prosentandel, og rimeligheten må kunne forklares for dem som bor der.

Hvem bestemmer, og hva som må gjøres

Det må settes inn målere. Å montere dem i hver bolig er et praktisk tiltak som koster penger, og som kan kreve adgang til boligene. Om arbeidet er vanlig forvaltning eller en endring av bygget som krever to tredjedels flertall, avhenger av omfanget.

Selve fordelingen følger lovens ramme. Vil dere fordele på en annen måte enn lovens regel, kan det i borettslag skje med tilslutning fra de andelseierne det gjelder (§ 5-19 annet ledd). I sameier kan vedtektene fastsette en annen fordeling hvis de som berøres, uttrykkelig sier seg enige (§ 29 annet ledd).

Rent praktisk går det slik: Først vurderer styret om målere er mulig og hva de koster. Så lages et forslag som viser modellen med tall for et par typiske boligstørrelser. Forslaget kommer med i innkallingen, og generalforsamlingen tar stilling. Til slutt installeres målerne og avregningen prøves ut en periode, slik at feil kan oppdages før den gjelder fullt ut.

De som er borte store deler av året eller har måleren ute av drift, bør ha en ordning. Loven har ingen regel om det, så dere må bestemme selv hva som skjer med måler som feiler, for eksempel at forbruket anslås ut fra tidligere år.

Styret fastsetter deretter månedsbeløpet hver enkelt skal betale, og det må justeres når regningen eller forbruket endrer seg.

Kort oppsummert

• Varmtvann kan fordeles som felleskostnad etter verdiforholdet eller sameiebrøken.
• Ved særlige grunner kan visse kostnader fordeles etter forbruk, og da trengs individuelle målere.
• En blandet modell med fast del og forbruksdel er vanlig, og loven setter ikke noen prosentandel.
• Skal fordelingen være annerledes enn loven, krever det tilslutning fra dem det gjelder.
• Lag en modell som kan forklares, og som bygger på pålitelige målinger.