Utleieselskapet svarer ikke på feilmeldingene mine: hva gjør jeg?
Når utleieselskapet ikke svarer på feilmeldingene, melder du mangelen skriftlig med en frist og dokumenterer alt. Utleieren skal rette mangelen innen rimelig tid etter at du har krevd det (husleieloven § 2-10). Retter ikke utleieren, kan du kreve avslag i leien, utbedre selv og kreve forsvarlige utgifter dekket, holde tilbake leie som sikkerhet og i alvorlige tilfeller heve avtalen. Kommer du ikke i mål, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor stillhet fra selskapet ikke fjerner kravet ditt
Hvis utleieselskapet ikke svarer på feilmeldingene, mister du ikke retten din. Utleieren har plikt til å holde boligen i den stand du har krav på, og stillhet fra et kundesenter endrer ikke på det. Du må likevel ha meldt fra, og meldingen må kunne dokumenteres.
Etter husleieloven § 2-8 taper leieren retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis hun ikke har gitt melding til utleieren om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at hun burde oppdaget den. Har utleieren opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder ikke tapsregelen. Meld derfor raskt, og gjør det skriftlig.
Mange selskaper bruker en portal eller et kontaktskjema. Det er greit, men ta skjermbilde eller lagre bekreftelsen. Send helst en e-post eller et brev i tillegg, med dato.
Hva meldingen bør inneholde
Skriv hva som er galt, når du oppdaget det, og hva du krever. Legg ved bilder med dato. Si at du krever retting, og sett en frist. Loven fastsetter ikke noen bestemt frist. Den sier at retting skal skje innen rimelig tid etter at kravet er satt fram. Hva som er rimelig, avhenger av mangelen. En vannlekkasje haster mer enn en løs dørhåndtak.
Skriv også at du forbeholder deg retten til leieavslag, erstatning og utbedring på utleiers regning hvis fristen ikke overholdes. Da er det klart for selskapet hva som kommer.
Retting for utleierens regning, og hva du kan gjøre selv
Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel, hvis det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleieren (§ 2-10). Gjør ikke utleieren det, kan du få dekket forsvarlige utgifter til å få mangelen rettet, og en rimelig godtgjørelse hvis rettingen medfører arbeid fra din side.
Ordet «forsvarlige» er viktig. Du kan ikke bestille det dyreste tilbudet og sende regningen. Velg en rimelig løsning, innhent et skriftlig tilbud om mulig, og behold kvitteringer. Er skaden stor eller usikker, er det tryggere å vente til selskapet har fått en klar frist, eller å la et uavhengig firma vurdere omfanget først.
Avslag i leien fra mangelen oppstod
Mens boligen har en mangel, kan du kreve avslag i leien. Avslaget skal gjøre at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand (§ 2-11). Det gjelder ikke etter at du har avslått et tilbud om retting som du var pliktig til å ta imot.
For mangler ved utleierens plikter etter §§ 5-1 til 5-6 gjelder en tilleggsbetingelse: avslag forutsetter at mangelen ikke er ubetydelig, og at den ikke beror på forhold på din side (§ 5-7). Små irritasjoner gir derfor normalt ikke avslag.
Du må selv kreve avslaget, og det er lurt å regne ut beløpet og vise hvordan du kommer fram til det.
Holde tilbake leie som sikkerhet
Du kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine som følge av mangelen (§ 2-15). Dette er ikke en rett til å slutte å betale. Holder du tilbake mer enn kravene dine tilsier, kan du selv bli den som misligholder. Hold deg til et beløp som tilsvarer det du kan kreve i avslag, utbedringskostnader og eventuell erstatning, og skriv til utleieren hva du holder tilbake og hvorfor.
Heving av leieavtalen er forbeholdt tilfeller hvor mangelen medfører vesentlig mislighold (§ 2-12). Det er en tung beslutning, og det er ikke sikkert at en uavklart feilmelding alene er nok.
Når saken må til Husleietvistutvalget
Tvister om leie av bolig behandles av Husleietvistutvalget (§ 12-5). Der kan du kreve retting, avslag, erstatning og tilbakebetaling. Utvalget er faglig uavhengig. Dokumentasjonen din har stor betydning for utfallet. Ta vare på meldingene, bildene, kvitteringene og eventuelle svar fra selskapet.
Det kan ta tid. Saksbehandlingen kan ta flere måneder, så det lønner seg å samle bevisene tidlig.
Ragnhild og lekkasjen
Ragnhild Vik leier en leilighet for 12 000 kroner i måneden. 3. september oppdager hun at det drypper fra taket på badet. Hun sender en e-post til selskapet samme dag med bilder og ber om retting innen ti dager. Hun får ingen svar og sender en ny melding 15. september. Fortsatt ingenting.
Badet er ubrukelig til dusj, og Ragnhild anslår at leieverdien i den tilstanden er 10 800 kroner. Avslaget blir 1 200 kroner i måneden. Hun skriver til selskapet at hun trekker 1 200 kroner fra oktoberleien, og at hun bestiller en rørlegger på selskapets regning hvis ingenting skjer innen en uke. Hun betaler 10 800 kroner 1. oktober. Etter en uke uten svar bestiller hun en rørlegger til en forsvarlig pris og sender regningen på 6 400 kroner til selskapet, sammen med bilder, kvitteringer og de tidligere meldingene.
Kort oppsummert
- Melder du skriftlig og dokumenterer, har du kravet ditt selv om utleieselskapet ikke svarer på feilmeldingene.
- Utleieren skal rette mangelen innen rimelig tid, men loven har ingen bestemt frist.
- Du kan kreve avslag i leien mens mangelen varer, utbedre selv og kreve forsvarlige utgifter dekket, og holde tilbake nok leie til å sikre kravene.
- Holder du tilbake mer enn kravene dine tilsier, kan du selv komme i mislighold.
- Husleietvistutvalget behandler saken hvis selskapet ikke retter seg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.