Kan utleier trekke for ugress når jeg flytter ut av huset?

Når ugress kan være et krav mot deg

Utleier kan bare kreve noe av deg hvis du har misligholdt en plikt. Etter husleieloven § 10-3 annet ledd kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring når husrommet er i dårligere stand enn hva som er avtalt, eller enn § 10-2 krever. Spørsmålet er derfor om ugresset er et avvik fra en standard du skulle holde.

Ugress i seg selv er ikke noe loven nevner. Det er tilstanden hagen skulle ha ved avslutningen, som avgjør. Er hagen overgrodd fordi ingen har tatt seg av den, men stellet aldri var din oppgave, er det ikke et mislighold fra din side.

Hva som må være avtalt for at kravet skal holde

Uten en avtale om hagestell har utleier som hovedregel vedlikeholdsplikten for eiendommen (§ 5-3 første ledd). Da er utgangspunktet at et krav om ugress ikke kan rettes mot deg, med mindre ugresset skyldes noe du har gjort i strid med plikten til å behandle husrommet aktsomt (§ 5-1 annet ledd).

Er det derimot avtalt at du steller hagen, kan utleier hevde at du har forsømt den. Kontrakten må si noe om det, for eksempel at du holder hagen i vanlig stand. Utleier må i så fall vise hva som skulle gjøres, og at du ikke gjorde det.

Husk samtidig § 10-2 annet ledd: husrommet skal være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde. Var hagen full av ugress da du kom, kan du ikke kreve rene bed ved utflytting.

Fristen utleier må overholde

Kravet etter § 10-3 annet ledd må fremsettes innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen. Utleier kan ikke vente til hagen har grodd i flere måneder og så sende en regning. Loven gir ikke en bestemt dagsfrist, så vurderingen bygger på situasjonen. Jo lenger det går fra du leverte tilbake til kravet kommer, desto vanskeligere er det for utleier å hevde at kravet er fremsatt i tide.

Unntaket gjelder deg som har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Da gjelder ikke tidsfristen. Det er et snevert unntak.

Depositumet: ikke uten samtykke eller dom

Mange tror utleier kan trekke et beløp for hagearbeid direkte fra depositumet. Depositum står på en konto i leiers navn, og ingen av partene kan disponere over beløpet alene så lenge leieforholdet varer (§ 3-5 tredje ledd). Etter at leieforholdet er over, kan utleier få skyldig leie utbetalt etter en prosedyre med varsel og fem ukers frist (§ 3-5 fjerde og femte ledd).

Et krav for hagearbeid er ikke skyldig leie. For slike krav kan hver av partene kreve utbetaling av depositumet bare i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse med samme virkning (§ 3-5 sjette ledd). Utleier må altså enten få ditt samtykke eller få en dom. Les mer om dette i artikkelen om når utleier kan holde tilbake depositum.

Hva du kan gjøre om kravet kommer

Be om en skriftlig oppstilling: hva er gjort, når, hvor mange timer og hva det kostet. Be om dokumentasjon, som faktura fra hagefirma og bilder. Kommer kravet etter at du er flyttet, svar skriftlig og avvis det som er uberettiget.

Er du enig i en del av kravet, kan du godta bare den delen. Samtykker du i trekk, blir det et gyldig grunnlag for utbetaling, så godta bare beløp du faktisk mener er riktige. Uenigheter om utbedring og depositum kan bringes inn for Husleietvistutvalget.

Hva utleier kan kreve ut over utbedring

Utover utbedringsutgifter kan utleier kreve erstatning for annet tap som følge av mislighold (§ 10-3 tredje ledd). Det gjelder ikke dersom du godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne ta høyde for. Kravet om ugress blir sjelden mer enn utgiften til selve rydding.

Utleier kan ikke kreve at hagen settes i bedre stand enn den var ved overtakelsen (§ 10-2 femte ledd). Har gresset gått ut fordi sommeren var tørr, er det en følge av vær og ikke noe du har forsømt.

Kort oppsummert

• Utleier kan trekke for ugress bare hvis du hadde plikt til å stelle hagen og har forsømt den, eller hvis hagen er i dårligere stand enn § 10-2 krever.
• Kravet etter § 10-3 om utbedringsutgifter må fremsettes innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget forholdet.
• Uten avtale om hagestell er det som regel utleier som har vedlikeholdsplikten for eiendommen.
• Utleier kan ikke ta fra depositumskontoen uten ditt skriftlige samtykke eller en dom, bortsett fra skyldig leie etter reglene i § 3-5.
• Krav om trekk for ugress ved utflytting bør du besvare skriftlig, med bilder fra overtakelsen.