Utleier: slik behandler du en reklamasjon fra leietaker
Når leietaker reklamerer på en mangel, har utleier rett til å rette den selv innen rimelig tid, hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for leietaker (husleieloven § 2-10). Så lenge mangelen finnes, kan leietaker kreve avslag i leien (§ 2-11). Er mangelen rettet, kan leietaker ikke lenger heve leieavtalen på grunn av den (§ 2-12 tredje ledd). Erstatning for tap kan likevel komme i tillegg (§ 2-13). Rask og dokumentert behandling begrenser kravene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en reklamasjon fra leietaker er, og hva den utløser
En reklamasjon er leietakers melding om at boligen har en mangel. Husleieloven § 2-8 sier at leietaker mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis hun ikke gir melding «innen rimelig tid etter at leieren burde oppdaget den». Det er ikke krav om skriftlig form i lovteksten, men en melding på SMS eller e-post gjør det lettere å se hvem som visste hva når.
Meldingen setter i gang flere mulige krav for leietaker: at utleier retter mangelen, avslag i leien, erstatning og i ytterste fall heving. Utleiers jobb er å styre saken slik at kravene blir så små som mulig, og at det går an å vise hva som skjedde.
Svar raskt og skriv ned hva som er meldt
Kvitter for meldingen dagen etter, og skriv hva du har forstått: «Takk for beskjed om at det drypper under kjøkkenvasken. Jeg har bestilt rørlegger som kan komme torsdag. Si fra hvis tidspunktet ikke passer.» Du har dermed vist at du tok det alvorlig og fastsatt et tidspunkt.
Be om bilder om du ikke selv kan se mangelen. Be også om å få vite når leietaker oppdaget den. Det kan få betydning for om hun varslet i tide (§ 2-8), og for hvor lenge hun kan kreve avslag.
Din rett til å rette mangelen
Vil leietaker gjøre en mangel gjeldende, har utleier krav på å få rette den, forutsatt at retting kan skje uten vesentlig ulempe for leietaker og hun ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg det. Rettingen skal skje innen rimelig tid etter at kravet kom (§ 2-10). Det er ikke fastsatt et antall dager. En lekkasje som truer med vannskade trenger rask handling, mens et løst dørhåndtak kan vente noen dager.
Leietaker kan på sin side kreve at utleier retter mangelen for egen regning, så lenge det ikke koster eller bryter urimelig med utleiers situasjon. Gjør utleier ikke noe, kan hun få dekket forsvarlige utgifter til å få mangelen rettet. Det forutsetter at kravet er satt frem og at utleier har hatt rimelig tid til å rette.
Avslår leietaker et tilbud om retting som hun plikter å motta, mister hun retten til avslag i leien fra da av (§ 2-11 annet ledd siste punktum). Husk derfor å tilby retting skriftlig, med tidspunkt.
Avslag i leien, heving og erstatning
I tiden boligen har en mangel, kan leietaker kreve avslag i leien. Avslaget skal stå i forhold til hvor mye mangelen reduserer leieverdien (§ 2-11 annet ledd). Er badet ute av bruk, blir avslaget større enn om bare en stikkontakt virker dårlig. Avslaget gjelder for tiden mangelen varer. Når den er rettet, opphører det, men avslag for tiden før består.
Leietaker kan heve leieavtalen dersom mangelen medfører vesentlig mislighold (§ 2-12 første ledd). Rettes mangelen, kan hun ikke heve på grunn av den (§ 2-12 tredje ledd). Det er hovedgrunnen til at rask retting er i utleiers interesse.
Erstatning kan kreves for tap som følge av mangelen (§ 2-13). Utleier er ansvarlig dersom tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side, eller dersom boligen allerede ved avtaletiden avvek fra det som var tilsikret. Ellers kan utleier være fri for ansvar hvis han godtgjør at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll. Erstatning for ødelagte eiendeler i en vannskade er et vanlig eksempel på krav.
Karim og fuktskaden hos Mina
Karim leier ut en leilighet til Mina for 12 000 kroner i måneden. 4. november skriver Mina at det har kommet fukt på yttervegg i soverommet og at tekstiler har fått flekker. Karim svarer samme kveld, ber om bilder og lover å sende en tekniker innen en uke.
Teknikeren kommer 9. november og finner en lekkasje fra et rør som ikke er tett. Rørleggeren reparerer 12. november. Vegg og maling gjenstår og tørkes ut over to uker.
Mina krever avslag i leien for november og halve desember. Karim ber henne beskrive hvor store deler av boligen som var ubrukelige. Soverommet var ubrukelig i det meste av perioden, og de blir enige om 20 prosent avslag i seks uker. Det er 2 400 kroner per måned i halvannen måned, til sammen 3 600 kroner. Karim erstatter også to ødelagte tepper med kvitteringer på 1 800 kroner.
Fordi mangelen er rettet, kan Mina ikke heve. Karim har dokumentert hele forløpet med e-poster og bilder.
Slik fører du saken
Lag en liste for hver reklamasjon:
- dato for melding og hva som er meldt
- dato for ditt svar og tilbudt retting
- dato for faktisk retting og hvem som utførte arbeidet
- leietakers krav om avslag eller erstatning, og ditt svar
Ta vare på kvitteringer og bilder. Er partene uenige om beløpet, kan leietaker deponere den omtvistede delen av leien (§ 3-8) i stedet for å holde den tilbake. Svar saklig på kravet, med begrunnelse, ikke bare «nei».
Kort oppsummert
- Utleier som skal behandle en reklamasjon fra leietaker, bør kvittere raskt og skriftlig.
- Utleier har rett til å rette mangelen innen rimelig tid (§ 2-10).
- Avslag i leien gjelder mens mangelen finnes (§ 2-11), og heving er utelukket når mangelen er rettet (§ 2-12).
- Erstatning kan likevel kreves når tapet skyldes utleiers feil eller forsømmelse (§ 2-13).
- Dokumenter forløpet med datoer, bilder og kvitteringer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.